南山南山村旧改进度_已立项已出专规，2022年7月可以签拆赔！

项目于2010年4月项目列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》，是深圳市最早的一批更新单元规划项目。更新单元用地面积189133.8平方米，拆除范围用地面积185639.0平方米。近十余年规划编制过程中，项目经历了深圳市城市更新政策不断更迭、审批机构变更、审批程序细化等诸多变化，进行多次调整优化。

项目位于深圳市南山区中部，大南山北麓。地处前海及后海联系轴线中段，项目东临南新路，西邻前海路，南至东滨路，北接南园村，整体基本位于9号线荔林站500米辐射范围，交通便捷。除具有优质的大南山景观资源外，项目北侧有陈郁故居、陈氏宗祠、南山碉楼、兰所陈公祠、南山炮楼等多处历史文物及未定级历史建筑等资源。

图1-区位图

图2-现状卫星影像图

更新单元位于深圳市南山区中部，大南山北麓，拆除用地范围面积18.64公顷。项目地处前海及后海联系轴线中段，周边分布多个城市更新单元，形成城市更新带。规划主要考虑响应前海中心区需求，以文脉传承为基础，为前海商务区提供高品质的居住配套及综合服务，打造大南山北麓城市更新带门户示范项目，建设高品质综合服务的大型综合商住配套区。

更新单元更新单元内有多处历史文化节点，包括兰所陈公祠、陈氏宗祠、南山炮楼及南山碉楼等，方案将文物保护单位及历史建筑于规划绿地范围内予以保留，并结合设置公共开放空间，强调节点周边建筑风貌、材料、色彩协调关系，营造环境宜人、风貌统一的历史文化街区。

规划引入大南山景观资源，规划中心景观轴线，集中开放空间，利用复合立体连廊系统串联区域慢行系统。

对南山村城市更新单元现状文物单位、未定级历史建筑及部分具有历史价值的建筑进行现状保留，结合更新用地方案中预留绿地进行有效的保护与修缮；其余现状建筑整体拆除重建。拆除建筑总量为53.37万平方米。

图3-总平面图

规划综合考虑项目区域整体更新动力、周边生态资源及自身历史文化资源等复合优势，强化中心轴线，以营造多元缤纷生活体验为出发点，形成“一轴三区双核”的规划结构。单元由南至北形成城市生活、休闲居住及文保配套三个片区。通过中心景观休闲轴线串联，并向北延伸对接城市更新带各单元。

根据图则要求，结合片区统筹规划，考虑轨道交通TOD开发，将图则中的四类居住用地调整为二类居住用地及商业用地；同时，针对片区内几处重要的历史建筑，调整法定图则绿地布局，将绿地结合历史建筑进行布局，利于对其进行合理的保护与利用；针对片区范围内公共配套设施不足的情况，大幅增加教育设施用地。

规划开发建设用地面积118515.8平方米。其中居住用地92632.1平方米，商业用地25883.7平方米。

规划移交用地67581.6平方米。其中教育设施用地25025.7平方米，交通设施用地29557.9平方米，文化遗产用地1589.9平方米，公园绿地11408.1平方米。项目实际土地移交率达到35.48%。

项目规划容积（含地下规定建筑面积）为1216620平方米，规划容积率10.27。

其中，住宅616290平方米（含公共租赁房76670平方米），商业、办公及旅馆业建筑合计393000平方米（含商业文化设施19650平方米），商务公寓168410平方米（含人才公寓33690平方米）。公共配套设施（含地下）38920平方米。

1.“南密北疏”空间格局

南山村位于南山区重要的山海人文轴线及前海-后海生活服务轴线交点，属于大南山北向城市更新带的门户节点，在区域开放空间系统组织上起着转承交流的重要作用。同时，更新单元北侧有多处历史建筑，南侧紧邻地铁站点，考虑北区风貌协调及南侧TOD开发的特点，整体空间格局自然形成南密北疏格局。

图4-鸟瞰效果图

2.“一轴三区双核”规划结构

单元由南至北形成城市生活、休闲居住及文保配套三个片区，通过项目中部的中心景观休闲轴线串联，轴线向北延伸对接城市更新带各单元。南区设置商业配套核心，北侧设置公共配套核心，集中布置公共开放空间及配套设施等，满足区域服务需求。

图5-规划结构图

3.“一环一廊”公共连廊系统

建筑设计采用点式建筑为主，预留大南山视线通廊，通过中部“一环一廊”复合公共连廊系统串联片区内重要开放空间及公共节点。南侧结合轨道交通高强度开发，布局集中商业及办公建筑。北侧采用院落式、小街坊布局，建设文保、生态住区。

对市级文保单位陈郁故居紫线保护范围进行严格控制、对陈公祠及陈氏宗祠、南山碉楼、南山炮楼进行保护和修缮，利用公共绿地打造公共开放空间，注意文化节点周边建筑及景观整体风貌协调，形成宜人的空间场所。

除规划公园绿地外，更新单元范围内公共开放空间面积总计7200平方米，主要包括历史建筑周边的广场及绿地、道路沿线的步行空间及街角广场等。历史文化广场的公共空间主要强调其文化气息，环境小品设计主要选取地域文化特色，在色彩、体量与材质上尽量与文保建筑相呼应。

规划区内慢行系统主要沿丰字型路网展开，同时建设“一环一廊”复合连廊系统，串联片区内重要开放空间及公共节点。

项目分四期实施，并贯彻公共利益优先原则，优先落实市政道路及公共服务设施。保障性住房、人才公寓、公共配套设施主要于一期及二期内建成，总计132730?平方米。同时，一期建设54班九年一贯制学校一所，二期建设15班幼儿园一所，以满足教育设施需求。

南山村城市更新单元规划，主要探索了高密度城中村更新过程中，破解更新困局的同时兼顾历史文脉传承的课题，最终实现更新过程中的“城市记忆”延续。

项目在《城市更新单元编制技术规定》中尚无要求制作历史文化保护专项的前提下，提前完成相关研究并通过文体局审议，起到一定的示范性作用。在后续文件中，也正式将历史专项要求写入规定。

图6-历史街区透视图

方案中南山碉楼作为历史教育基地，结合九年一贯制学校一并建设并利用，并获得教育局及文体局认可。

仿真技术的引入，有利于校验规划设计方案的整体空间秩序情况，并在模拟更新后的区域协调关系，整体风貌管控等方面起到助力作用。运用仿真技术进行景观共享分析与城市风貌控制。

规划过程中项目组、申报主体与南山区文体局、教育局等对文物保护单位及未定级历史建筑保护方案进行了充分的沟通和协调。并编制历史文化保护专项研究提请相关单位审批并获复函。

对于更新单元范围内几处文物保护单位、未定级历史建筑及有价值的历史建筑等，目前已优先开展保护与修缮工作，保护情况良好。

因项目获得批复时间较短，且项目规模较大，目前仍在进行部分拆迁谈判工作，未进行大面积拆除工作。南山村范围内局部存在安全隐患区域已优先开展综合整治及市政管网修复工程，积极保障民生。