大鹏保利青谷项目简介：
【开发商】深圳市裕和投资有限公司（保利发展控股）
【项目位置】：深圳·梅沙东·溪涌·深圳地铁 8 号线地铁站上盖（八号线二期终点站，三期始发站）
【项目简介】—保利华南首进深圳 一线城市滨海之作— 保利青谷，建面 32.5 万㎡，涵盖住宅、酒店、公寓、商业多元业态的城市人文美学综合体。集自然景观资源、规划 利好、生态宜居为一体的海湾精华地段，打造一个近城、观山、亲海兼得的国际超级海洋住区。项目分三期开发， 一期为高端住宅，二期为公寓、酒店、商业，三期为住宅。 项目一期住宅基础数据：
【基础指标】：占地面积约 20977 ㎡，总建筑面积约 131456 ㎡，主推产品为 120-250 ㎡ 3-4 房住宅
【建设用地面积】20979.1 ㎡
【计容建筑面积】76105 ㎡
【建筑高度】100 ㎡
【幼儿园配套】6 班 1600 ㎡
【绿化率】30%
【容积率】3.71
【车位数】881
【层高】3.15 米
【梯户比】1:1
【交付日期】2022 年 10 月 31 日
【折扣体系】以现场销售口径为准
【交付标准】精装
【保利发展】项目为保利携手深圳市裕和集团有限公司共同开发，保利湾区是保利发展控股旗下的全资子公司，多 年来致力于推动城市发展，造就了多个城市的 CBD，保利发展控股是中国房地产行业 TOP5 品牌，央企排名第一 位，世界财富排行榜第 172 位。
【蓝色引擎】在深圳“双区”驱动和建设全球海洋中心城市的重大历史机遇之下，大鹏依托丰富的海洋资源，定位 升级为“全球海洋中心城市集中承载区”，大力发展“三湾一区”、向海发展的产业格局。三湾一区分别是科技创 新湾、海洋经济湾、滨海文旅湾和大鹏半岛主题旅游景区。
【湾区豪宅】深圳东部大鹏湾世界级滨海区，坐拥深圳 1/4 的海域与 1/2 的海岸线、95%的沙滩。青谷地处于此， 享一线稀缺山海资源，打造东部湾区豪宅标杆，媲美纽约长岛和悉尼双水湾。
【立体交通】深圳地铁 8 号线溪涌站上盖、23 条在建道路、临 16 个东部海域码头、5 个直升机停机坪规划，打造国 产品 面积段 （㎡） 户型结构 套数 配比 住宅 122-128 3 房 2 厅 2 卫 376 86.04% 147 3 房 2 厅 2 卫 7 1.60% 244-258 4 房 2 厅 3/4 卫 54 12.36% 合计 437 100%际交通立体网路，40 分钟直达福田、罗湖生活圈，深港澳都市 2 小时快速通达。
【科创崛起】深圳最大成片开发区“坝光国际生物谷”重点发展生物医药和海洋产业，建成全球著名的生物科技和 产业园区。对标荷兰食品谷的“深圳国际食品谷”，将以建设世界食品科技创新策源地为目标，重点围绕未来农业、 食品安全、健康营养三大领域。两谷覆盖，引入众多顶尖人才及团队，全力打造一批国际化标杆项目。
【人才集聚】大鹏已经引聚生物医药、生命健康、海洋生物产业领域企业及机构超 100 家，共引进引进中高层次和 紧缺人才 1566 名，包括生物产业相关诺奖团队 2 家、院士团队 5 家、院士工作站 3 个、科研机构 4 个、省级以上生 物工程技术研发中心 5 个以及全球最大的综合基因库。
【多彩商业】项目的北侧为招商旧改项目，招商地产将对照蛇口“海上世界”项目，提出了打造“天使湾国际滨海 生态旅游度假城”开发目标，拟投资 270 亿，将溪涌片区打造成集旅游度假、健康养生、文化教育、商业娱乐等为 一体的多功能度假城，打造成“升级版的东部海上世界”。同时北侧为 8 号线终点站溪涌站，深铁置业意向打造 16 万㎡ TOD 项目，项目自身带有 2 万㎡商业，以及南侧度假村，5 分钟路程的大小梅沙，商业配套环绕。
【度假佳域】溪涌附近，4 大郊野公园、7 大海岸公园共创滨海生活示范区、2 大大高尔夫球场、4 大游艇会私属海 洋生活体验、8 大特色小镇、10 大五星级酒店、23 大度假村、4 大通关口岸…打造世界级滨海旅游度假区
【教育医疗】
【幼儿园】项目自带一所 6 班制幼儿园
【小学初中】目前项目三期地块为溪涌小学，根据规定，我司 需要拆除原有溪涌小学，在项目北侧异地配建一所小学，初步意向引入优质的小学+初中九年一贯制学校。
【高中】 项目旁边就有人大附中深圳学校高中部，且自身配建 6 班幼儿园，打造全龄段大社区；
【医疗】在建大鹏新区人民 医院，定位为市属三级甲等综合医院，提供 2000 张床位，为健康保驾护航。
【富甲一方】青谷周边地形地势呈螃蟹状，是谓富甲一方局，东有青龙，西有白虎，三面环山，负离子含量 10000/m3， 是健康长寿的源泉；前方面朝一线海景，私人海滩，赏日出日落，得水可使气有所止，从而“藏风聚气”，是难得 的豪宅标准风水。
【传世匠筑】项目以中国传统园林为底蕴和创作基调，提炼山与海的自然符号，以现代手法演绎独特的滨海景观意 境。邀请世界大师跨界镇献联袂打造滨海综合体，住宅及配套设计团队——UNSTUDIO、酒店及公寓设计师——奥 雷·舍人、园林景观设计团队——TROP。
【青谷生活】青谷为业主打造专属溪涌生活节、家帆赛、接待厅、四点半学堂（舞台区、儿童乐园、阅读区）、业 主食堂、无人超市、影音室等多元空间及活动，于山海之中，享受舒适的海上生活，激发艺术灵感，领悟奇妙的自 然，感受自然成长的魅力。
【舒适人居】项目在户型设计上参考香港甚至国外的设计方式，拒绝国内传统的塔楼式设计，保持对绝美自然景观 的敬畏和珍惜，达到了户户看海、户户朝南、户户南北通透的宜居效果。大多数户型的观景阳台可达到 8.3 米-16.5 米的超宽面宽，同时达到了景观与朝向的完美结合。且项目的梯户比为两梯两户和两梯一户的豪宅配置，私密空间 得到充分保障。
项目位于盐田区溪涌的内海湾处，总建面21.6万㎡，分三期建设； 一期 ：住宅。
二期 ：酒店、商业、公寓。三期 ：住宅。三面环山、正南面海，四周无遮挡，第一眼看到就让人非常的神往，《保利青谷》，作为山海间汇集住宅、公寓、商业、幼儿园、会所、酒店等多功能的综合体，项目依山傍海、精华凝萃、人文汇聚。
项目首先要推出的是一期的两栋住宅，总户数498户，停车位881个，车位比1.77。保利青谷，立于深圳东部大鹏溪涌湾。大鹏半岛被认定为2020中国天然氧吧。溪涌湾是大鹏打造世界级滨海生态旅游度假区、全球海洋中心城市核心承载区。保利青谷，倚靠32平方公里马峦山森林公园、直面溪涌湾，拥有800米私享海岸线，是各界共识的深圳的“浅水湾”。
海滩畔的溪涌度假村，设置了溪涌市集、溪涌夜市、溪涌生活节等系列人文艺术海滨体验，让人们能够玩海、亲海，更能品尝海洋的美食，重塑丰富多彩的社区邻里的关系，实现家门口就是假日天堂。海滩畔的溪涌度假村，设置了溪涌市集、溪涌夜市、溪涌生活节等系列人文艺术海滨体验，让人们能够玩海、亲海，更能品尝海洋的美食，重塑丰富多彩的社区邻里的关系，实现家门口就是假日天堂。
这在保利青谷又一次得到了见证。作为保利华南首发深圳的作品，保利青谷以国际高标准匠心与品质，匹配城市不断进阶的宏图。项目携手三大国际设计大师团队匠心研磨，以挑剔的眼光布局正在向香港“浅水湾”看齐、打造世界级滨海生态旅游度假区、全球海洋中心城市的深圳东部溪涌山海湾。集结了都会城市罕见的不可复制生态自然资源，匠筑森林海洋人文社区人居范本，礼献时代与城市，保利青谷再次刷新了进阶时代与城市的天际线。
这个是去年大鹏首个备案的项目，均价就直达6.68万/㎡，之后的卓越和诺德在3-5万均价，没有一个摸到6字头的边。但仔细看实景图，作为一个盘踞度假村，直面看海的项目，且周边都是三科麓湾、金海滩别墅等一众高级别墅群，实际来讲备案价格算中规中矩。再看看周边的二手房，在指导价出台前，大鹏二手房价格整体也是不高的。去年9月时，大鹏整体二手房均价不到4万，最贵的小区是万科十七英里，6.5万，也是大鹏唯一上到6万的小区，而目前该小区指导价格5万。
19和20年的这两年内，无论是新房还是二手房，青谷群青花园当得起大鹏最贵的项目，没有之一。深圳近几年大鹏的海景房开发越来越少，在买旧不如买新的情况下，在大鹏买到一个可住家的海景房，或许是高净值人群一个不错的选择。但怎么说都是住宅，高净值人群可能更愿意去用这稀缺的房票往西部走走，这样对比下来，难怪青谷群青花园这么难卖。
项目位置也并非主流，且价格并不低，保利集到底竟看上青谷了什么呢？相比于主流片区的竞争压力，大鹏的确是个比较轻松的选择。另外，据公开信息显示，地铁8号线三期预计在2025年9月底通车，项目距离溪涌站约200米，妥妥的地铁房。不好卖就先放着，等到2025年地铁一开通，项目就是准地铁房，再回看保利清谷，大概那时候价格也就不那么贵了。到时项目又是现房，就算稍微加点价卖估计怎么都能卖得掉。哪怕按照原价卖，或许能基本清盘。
虽然楼盘的周边环境、景观都非常的好，如果作为度假使用是非常不错。但是有一个非常致命的缺点，那就是它是住宅性质。要知道现在深圳的住宅“房票”是非常珍贵的，选择买住宅，需要考虑的方面会更多，这里距离市区很远，各种配套也都不完善，缺乏长期居住的“社区”氛围等，楼盘所在位置决定了它主要用途是度假，而在深圳有能力买“度假屋”的客户，一般资产都比较雄厚，房子拥有多套，有名额也更愿意去“打新”那些位置好、更有潜力的楼盘。再加上该项目面积也比较大，单价高、总价高、面积大，导致该项目销售情况不容乐观的真正原因所在。
大鹏保利青谷户型鉴赏
125-252㎡2-4房
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样板房照片
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【二、关于开发商】
保利青谷由深圳市裕和投资有限公司开发，但是从天眼查，该公司于2020年9月10日发生股权变更，保利华南实业有限公司持股40%，入驻青谷，这也是保利在大鹏的第二个项目。裕和集团，成立于1997年，以房地产开发、商业运营为主营业务，专注于本土城市更新及配套服务产业的经营，以匠心建筑生活。
保利发展，由中国保利集团控股，前身为保利地产，2020年《福布斯》世界排名第172位。致力于打造“不动产生态发展平台”，与客户美好生活同行。目前业务布局国内外百余城，累计项目超过900个。中国保利集团，是国资委管理的大型中央企业，30多年来，保利集团业务涉及6大领域，遍布国内100余个城市及全球近100个国家。截至2019年底，位居世界财富500强第191位。
保利华南，是保利发展控股集团股份有限公司的全资子公司（以下简称保利发展）。保利发展，由中国保利集团。其前身为1992年成立的保利地产，2020年《福布斯》世界排名第172位。致力于打造“不动产生态发展平台”的保利发展，以扎实的不动产投资、开发、运营、资本运作能力为基础，提供基于行业生态系统的综合服务，与客户美好生活同行。
【三、区位发展】
规划提出，2025 年，大鹏新区初步建成区域通达、集约高效、可持续高品质的“陆海空铁”完备的立体化交通体系。未来5年，大鹏新区将推进深惠城际大鹏支线、8号线三期规划建设，尽快结束大鹏新区“手无寸铁”局面，加快融入全市乃至粤港澳大湾区轨道体系。另外，大鹏新区还将开展深惠城际大鹏支线、轨道8号线三期溪涌站轨道交通接驳设施规划及工程建设。
发展目标
在粤港澳大湾区、深圳建设中国特色社会主义先行示范区“双区驱动”战略机遇下，大鹏新区向海而兴，加快“生态立区、经济强区”建设。“十四五”期间新区将对照先行示范标准，以先进理念为引领，加快补短板，破解交通瓶颈，全速全力高质量推进交通规划建设，为新区加快建设全球海洋中心城市集中承载区和世界级滨海生态旅游度假区不断注入新动能。到 2025 年，初步建成区域通达、集约高效、可持续高品质的“陆海空铁”完备的立体化交通体系。
01
区域交通增速提效，融入大湾区交通网
1、轨道建设：
推进深惠城际大鹏支线、8号线三期规划建设，尽快结束大鹏新区“手无寸铁”局面，加快融入全市乃至粤港澳大湾区轨道体系。
实施小运量T2建设，串联新区热门景点，为游客提供高品质多层次公交服务
2、对外道路
重点加快外环高速大鹏新区段、大鹏大道、盐坝高速市政化改造工程对外通道规划建设，构建“三横两纵一圈”干线路网结构。三横两纵一圈三横：外环高速、南坪快速-大鹏大道-延安路-葵坝路、盐坝高速两纵：坪西路-南澳-东西涌干道、鹏坝通道-银滩路一圈：环城西路-环城东路。
以海空交通为辅，道路交通为主，构建东、中、西三个方向应急道路疏散通道，满足大鹏半岛应急疏散要求。完善客、货分离道路网布局，打造以葵涌环城东路、葵涌环城西路为主对外货运通道，破解现状坪葵路对葵涌中心区的分割，营造葵涌中心区内部融合有序的交通环境。
02
策应产业发展需求，推进民生交通建设
1、完善片区次支路网建设
策应坝光国际生物谷重点片区产业发展，完成核坝路改造工程建设，加快推进鹏坝通道坝光段、环坝路等 17 条道路建设。改善民生，同步推进学校、保障房、统建楼、安置房周边等配套道路建设，推动横头双伍、上洞电厂、大鹏第二工业区等11个城市更新项目周边 26 条配套道路的建设，解决居民交通出行需求。
完善景区末端道路系统，畅通片区交通微循环。推进大鹏所城、新大旅游项目等景区周边道路建设。
2、推进轨道、公交、慢行紧密衔接
开展深惠城际大鹏支线、轨道8号线三期溪涌站轨道交通接驳设施规划及工程建设；结合上洞电厂等城市更新项目推进公交首末站建设，加快推进丰树山公交首末站建设；协调坝光片区盐坝、葵坝、鹏坝3处绿岛综合体建设，保障公交场站配套建设，切实践行绿色出行理念。
03
发展多元旅游交通，打造全域旅游新模式
1、构建“快旅慢游”交通体系
适度满足小汽车停车需求，构建以葵涌、大鹏、新大旅游综合服务中心为主，主要景区协同配建停车位的“供需谐调多点协同”交通组织模式。同时大力推进葵涌综合车场建设，完善公共交通设施，优化大鹏假日专线及接驳专线服务
2、构建多情景生态人文绿色交通
坚持山-河-海-城互联互通，人与自然和谐共生。协调推进慢行生态交通“一廊二脊三环”总体结构。
以打造东部滨海旅游公路为契机，加快环大鹏湾海岸公路慢行系统建设，推进宝石路、葵鹏路、油草棚隧道自行车道方案。改造提升坪葵路、金沙大道自行车道，设置单侧自行车道，形成跨片区、覆盖大鹏半岛东西两翼的自行车道骨架网，打造特色骑行线路。
3、海空统筹，促进海空交通特色发展
构建“6（公共客运码头）+8（休闲船舶码头）”体系，加快南澳码头工程（口岸）建设，提供高品质海上服务，打造集应急与短途运输、旅游一体的低空交通体系，推动新区海上交通服务提质升级。积极引导社会力量参与直升机坪、码头及海上航线建设。