深圳罗湖翠园华府什么时候开盘？一文解读翠园华府楼盘详情！

      商业：根据项目经济技术指标显示，项目自带7260㎡地上商业+2000㎡地下商业，合计约1万㎡自带商业，自带商业可满足小区自身日常购物娱乐需求。除此之外项目周边分布有多个生活购物超市，如平方超市、满意乐购超市、华润万家君逸华店、城兴超市、沃尔玛超市等，以上均在项目直线500米范围圈内。

除以上商业外，据不完全统计，项目1.5公里范围内覆盖有5个大型集中式购物中心-粤海城约12万㎡天河城商业，IBC MALL（环球购物中心）、沃尔玛购物广场、喜荟城购物中心、福安购物广场；3个传统购物街区-宏发商业广场、腾均商业广场、时代商业步行街等。

      交通：轨道交通：项目1.5公里范围覆盖有三条地铁线路，共计5个站点，分别是3号线水贝站，5号线太安站、布心站，7号线洪湖站，7号和3号线的换乘站田贝站。其中距离最近的是3号线水贝站，步行约500米；其次是5号线太安站和7号3号换乘车站，步行约1公里。

项目周边路网较为完善，1.5公里范围内覆盖布心路、文锦北路、沿河北路三条主干道，交通较为便利。但大家都知道罗湖由于发展较早，区内人流车流密集，交通路网陈旧等原因，高峰期经常会有塞车的情况。

      教育：项目周边教育资源非常丰富，据不完全统计项目1.5公里范围内部至少有17所学校，其中东湖中学、东晓小学、奥斯翰外国语学校、松泉实验学校、明珠中英文小学百仕达小学等距离项目都非常近。

根据2020年罗湖区教育局公布的秋季招生学区划分，项目地块小学划分在松泉实验学校、水田小学、东昌小学、布心小学、东晓小学、华丽小学、陶金山小学、翠茵学校；初中划分在翠园中学东晓校区。

      医疗：项目1.5公里范围内缺少综合性医院，距离最近的是罗湖妇幼保健院，其次是深圳仁康医院和康宁医院（精神病专科医院)，生活中如遇轻微的身体不适可步行就近到罗湖妇幼保健院就医，比较便捷。

另外，深圳市人民医院距离项目也并不远，驾车约2.7公里，预计15分钟内可抵达。深圳市人民医院是深圳首家“三级甲等”医院，集医疗、科研、教学、住院医师规培、保健为一体的深圳市最大的现代化综合性医院。

      文娱：项目休闲娱乐配套非常丰富，项目1.5公里范围内社区公园（东晓公园、翠锦社区公园、水贝社区公园等），大型市政公园（洪湖公园等）、自然环境公园（围岭公园）一应俱全。

项目围岭公园是市属市政公园，是一个集游人休闲、娱乐、健身、观景的市政开放生态公园。其次距离稍远洪湖公园应该是深圳居民都知道一个公园，始建于1984年，洪湖公园以完善的园林基础设施和优美的园容环境，吸引了众多的游客前来休闲、健身、游玩。现提供服务的健身游乐项目有：健身乐园、儿童游乐场、大家乐舞场和游泳场等。

翠园华府位于罗湖区东泉街道松泉社区太白路与东盛路交汇处西南侧。罗湖作为深圳第一个成立的行政区，其整体是非常成熟的，居住氛围浓厚，市政配套设施齐全，宜居性较佳。也正是因为其发展起步较早，罗湖目前面临着老龄化的问题也尤为突出，通常被大家所诟病。

项目所处片区为原关内与关外交界处，不属于罗湖核心片区，项目周边的建筑多数是2000年左右所建，有住宅、公寓、工厂及写字楼等，由于大面积建筑老化的问题片区整体面貌较为一般，配套设施陈旧，早期道路规划不完善导致的交通拥堵问题也尤为突出。

项目周边有多个城市更新在建或已规划，其中值得一提的是距离只有300米左右的粤海城（悦彩城），被誉为深圳的天河城，光这个配套便足以满足项目居民以后的休闲购物娱乐等需求。

深圳粤海城是罗湖千亿旧改中首批面市的范本项目之一，总建面约65万㎡城央地标综合体，建成后将成为罗湖最大珠宝交易与展示中心，业态涵盖约24万㎡甲级写字楼、约12万㎡天河城购物中心、国际商务社区、啤酒厂艺术街区等多元业态。

项目地处罗湖中芯“水贝-布心”黄金珠宝聚集地，作为具有示范性的产业发展高地，罗湖“水贝-布心”目前发展已成为国内最大的黄金珠宝产业集聚地，形成“一带、双核、三区、大绿环”整体产业空间布局及总体规划结构。

未来，随着国家级要素市场--上海钻石交易所的进驻，将加速产业龙头集聚，助力罗湖迈向具有国际影响力的钻石展示平台和信息交流中心，形成湾区钻石产业链集群的核心。

关于罗湖区城市更新的思路和部署，罗湖已经明确为打造“以金三角片区为核心的商贸核心区、以黄金珠宝产业为主的水贝-布心产业聚集区、以高新互联网产业技术为主的莲塘产业区、以商贸物流为主的笋岗产业区和以商业服务为主的深南东商圈”五大功能区。

罗湖水贝-布心片区是目前罗湖城市更新项目最为集中的区域之一，初步统计，片区内将逐步推进超13处城市更新项目和2处棚户区改造项目，总建筑规模约428万㎡。将主要围绕珠宝为主题进行打造，助力“国际珠宝创意园区”落地，实现城区全面转型。

重点推进除了粤海城约65万㎡的体量和东立项目（翠园华府）外，项目周边还包括布心工业区、特发保税黄金珠宝产业园、京基水贝村、独树村改造、布心华源小区、宇宏天众塑料厂项目、仙诺片区项目等城市更新项目，形成集高端珠宝、金融服务、文化创意、技术研发为一体的现代服务业综合体和特色街区，成为名副其实的“国际珠宝生态创意城区”。

这些旧改项目中，IBC环球商务中心、金展国际、金座银座已经旧改完成，距离项目比较近的京基水围村、布心村旧改动工在即，布心工业区旧改也已经被提上议程。这些正在进行或亟待动工的旧改项目切实推动着水贝-布心国际珠宝生态创意城区的落地，这也将深刻影响片区内物业价值的升溢。

罗湖旧改项目众多，城市更新需求最为迫切，政府方面简政放权，快速审批，带来高效率的城市更新节奏，5-10年再造一个新罗湖不是什么新鲜事。自2018年12月14日起施行的《深圳市罗湖区城市更新实施办法》，对进一步规范罗湖区城市更新管理工作，不断提升和完善城市更新管理质量和水平，实现城市更新与功能提升、产业升级、民生改善、安全生产联动，打造宜居宜业城区具有积极意义。

罗湖区受理申报的城市更新项目整体规模高达2300万㎡，涵盖了蔡屋围金融商业核心区、湖贝现代综合商业区、水贝-布心珠宝时尚产业区、笋岗高端商务中心区、深南东时尚活力商业区、“二线插花地”棚改示范区、清水河深圳东部高新区、梧桐山休闲文化区、莲塘“四创联动”产业园区和布吉河创意休闲走廊。

罗湖，对于深圳一直都是“原点”的存在，上世纪80年代，作为改革开放的先锋城区，罗湖以“三天一层楼”的深圳速度，推动特区快速崛起。罗湖迅速进入人们视线，改革开放以来，大量港人港企通过罗湖口岸进入内地，近港地缘优势，让香港和罗湖联系密切，罗湖逐渐发展成为3大支柱产业，3大特色产业，N个新兴产业的“3+3+N”都市型产业结构。

进入新时代，双区驱动下的深圳，再次聚焦世界各地的目光。但，土地资源缺乏一直都是深圳发展的重大阻碍，以旧地改地成为深圳发展的必经之路。罗湖较于深圳，更是有着空间匮乏、产业运营输出缺失、产业资源导入能力不足等问题制约着罗湖产业化转型问题，重新规划产业布局带动城市更新成为当下罗湖区产业发展的主攻方向。

针对产业现状，2021年，罗湖区提出构建“一主两区三带”全新产业发展格局，建立“1+4+2”现代产业体系，推出“1+3”产业扶持政策。从区域分布、产业规划到政策扶持，无不体现罗湖区政府对于产业焕新倾注的心血。

罗湖“十四五”规划提出：未来五年，罗湖将通过城市更新打破瓶颈制约、打开发展空间，实现城市更新与功能提升、产业发展、民生改善和安全生产的系统联动、整体提升，实现老城区 “凤凰涅槃”。

项目开发商这块并不能为项目加分，就是一个实业型公司初涉地产打造的第一个项目，在此之前没有可供参考的项目，具体建造品质和物业服务这些都是未知的。不过大家也不用过于纠结这个问题，商品房都是要经过政府部门审核和验收的，建筑质量还是有保障的。

项目所处片区为原关内与关外交界处，不属于罗湖核心片区，项目周边的建筑多数是2000年左右所建，有住宅、公寓、工厂及写字楼等。片区整体比较成熟，居住氛围较好，也具有较好的宜居性。由于罗湖发展起步较早，大面积建筑老化的问题较为突出，配套及建筑设施陈旧等使得片区整体面貌较为一般。

翠园华府项目占地面积约1万㎡，规划总建筑面积约15.5万㎡，集办公、公寓、保障房住宅、商品房住宅于一体，规划容积率10.2，这个数字比很多商业项目容积率还高。项目占地小，体量小，容积率高，公共活动空间少决定了这个是一个居住舒适度不高的小区，后续也将面临实际居住人群结构复杂的问题。

商业及交通配套方面：项目自带约1万㎡商业，项目与粤海城12万㎡天河城商业相邻，除以上外，项目1.5公里范围内至少有4个集中式购物中心，商业配套非常优质；项目1.5公里范围内覆盖有3条地铁线路（3号、5号、7号）距离最近的地铁口步行约500米，轨道交通较为便捷；项目周边路网较为完善，与三条主干道相邻，但罗湖因早期道路规划不完善导致的交通拥堵问题也尤为突出。

教育及医疗方面：项目周边教育资源非常丰富，口碑较好的松泉实验、翠园中学也在项目学区范围内，并且距离都在1.5公里范围内；项目医疗配较为便捷，1.5公里范围内有罗湖妇幼保健院，2公路范围内有深圳市人民医院，能够满足项目及片区就医需求。

休闲娱乐方面：项目本身是缺少休闲娱乐配套的，好在项目1.5公里范围内有多个社区公园和1个大型市政公园（洪湖公园）及一个自然环境公园（围岭公园），日常休闲娱乐是完全可以满足的。

目前开发商并未公布具体户型信息，据网络爆料项目将会推出建面约75㎡-128㎡平2房-4房户型，根据经济技术指标信息显示，户型套内建筑面积＜90㎡的房子有258套，户型占比87.46%，总建筑面积约23874.89㎡，计算得出套均建筑面积约92.53㎡，基本判断项目主力户型建面会在85㎡-90㎡之间，以三房户型为主。结合建筑平面图来看，C座住宅的居住安静及舒适程度会优于D座住宅，D座住宅优于临路可能会有路车车流噪音影响。项目中高层住户均会拥有较好的景观视野，不过楼层越高噪音会越大，选房需要注意这个问题。

目前开发商并未透露预计销售价格，距离项目较近的君逸华府是2002年建成的小区，已经是项目周边相对较新的社区了，有41套房源在售，挂盘价格在9万/㎡-10万/㎡不等。今年6月底位于银湖地铁站旁边的晋山府开盘均价约9万/㎡。结合周边二手行情加及罗湖近期新房开盘价格预判预计翠园华府的整体销售均价会在8.5万/㎡左右。目前网络上关于这个项目的价格预测版本比较多，7万/㎡-10万/㎡都有，不过理性分析下来，过9万/㎡的可能性基本是没有的。

对于这个项目其实争议比较大，现在很多购房者对于罗湖有些抗拒，究其原因不外乎有三点：罗湖区城市老龄化、交通拥堵、近年来增值乏力。对于翠园华府这个自身条件不过硬的项目来说如果不是有翠园中学这颗大树，我相信不会有太多人去关注他。那么对于这种有“名校”光环加持的项目，值得值得买就要看每位置业者买房的需求侧重点了。

很多人南下深圳的第一站是罗湖，下车就能感受到这个城市的繁华及璀璨，经历了多年罗湖还是之前的那个罗湖，而外面的世界已经不是原来的样子了，罗湖的生产力开始疲软，居住环境开始老化，十几年还是熟悉的感觉。随着福田南山崛起，这种情况造成房价水平相对的低洼，改善型需求选择罗湖逐渐减少。

其实，在很多人看来，这是发展的正常规律，土地使用到极限的时候，也是发展的瓶颈，福田南山现在风华正茂，也是在罗湖后面土地发展规划得比较好的原因。

目前罗湖确实旧改项目众多，城市更新需求也最为迫切，但往往这个东西给人的感觉比较虚，旧改这东西有两面性，一方面新的更高质量的规划很诱人，另一方面什么时候能落地心里很没底，况且旧改也不可能是一下子大面积重建，这也就意味着罗湖的未来几年都会持续的在这种拆除重建的状态下，城市更新所带来的噪音、扬尘、泥头车造成的安全隐患会一直伴随左右。

不过，从长远来讲城市更新肯定是利大于弊的，生活影响只是暂时的，城市的更新发展才是城市进一步发展唯一的路径，也只有这样才能为大家营造一个现代化，一个宜居宜业的城市，从而也能使房地产市场健康平稳向上发展。大家可千万不要小看罗湖，随着政府方面简政放权，快速审批，带来高效率的城市更新节奏，10-15年再造一个新罗湖也不是什么新鲜事。