立润富达广场位于南山区大新路与艺园路的交汇处，占地面积约3.1万㎡，总计容建面约14.5万㎡，集产业用房、配套宿舍和商业等业态于一体。立润富达广场已于2017年1月份取得《建设工程规划许可证》，分两个地块进行建设，共规划6栋17-30层高的建筑。该立润富达广场是由深圳市立润投资（集团）有限公司投资建设的。
2015-003-0173地块用地面积10038.7平方米，容积率为2，计容积率面积20080平方米，其中产业研发用房14060平方米，商业5920平方米，物业服务用房100 ㎡。
2015-003-0172地块用地面积21262.28平方米，计容建筑面积125124平方米，其中产业研发用房87590平方米，宿舍25810平方米、商业8244平方米；居住小区级文化室3000平方米。
现场销售告诉记者，整个立润富达广场目前分为6栋以现房呈现，包含两栋配套宿舍、两栋产研用房、写字楼、商业…等，本次即将开盘产品为产研用房类公寓，主要为A座的4-8层，面积为53㎡、69㎡、79㎡三种面积户型。
据介绍，本批次产品梯户比为5梯20户。相邻的B座为宿舍产品，目前还未正式推出，但据消息开发商正在洽谈整售，如果整售没有成功，则会“散卖”。后续结果凤凰网房产也将持续跟进报道。
值得提醒是，从房屋性质上来说，深圳市面上的公寓主要是商务公寓、商业及办公类公寓、产研用房类公寓以上三类。本次立润富达广场产品是产研用房类公寓，而产研用地类公寓，俗称工改工公寓，土地性质是产业用地，产权50年。
房屋用途则是产业研究用房，其是将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，包括新型产业用房、配套公寓等多种物业形态。然而这类公寓不允许个人名义购买，只能以企业名义购买。
其实，随着深圳楼市政策调控加码以及深圳城市利好频出，市场上出现不少商品房之外的“公寓”产品。购房者口中的“公寓”是对居住功能齐全，但面积较小、空间紧凑，梯户比小等非商品房的统称，但实际上，公寓的概念并没有这么广泛，商住房、商办类、办公式公寓、公寓式酒店等很多市场上统称为公寓的居住产品。
关于此类产品中，尤其是以产业研发用房和宿舍两种产品最为特殊。换句话来说，产业研发用房和宿舍是园区的配套设备，为何可以进行买卖呢？此类“商品”在市场上其实就有不少“雷点”。
必须以公司名义购买，一旦执照被吊销房屋无法办理产权登记
为什么必须以公司的名义购买？据资料显示，因为用地性质是商业用途而非个人用途，公司是商业主体。但是只允许公司买卖存在一个问题，一旦购买房产的公司营业执照被吊销或注销其名下房产该如何处理？
依据《公司法(2018)》第一百八十六条规定，公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。
也就是说，用作购房的公司注销后，作为公司财产的房产极有可能落在股东名下，如果股东是一个自然人更是如此。
购买、持有和转让，各类巨额税费且税费种类多
据现场销售介绍，立润富达广场在售的产业研发用房和宿舍须以公司的名义购买。此外，这类立润富达广场，三年之内不用交房产税，之后每年须缴纳房产税，如果用于出租还需要缴纳营业税、附加、印花税、企业所得税等各类税费；在转让方面也有严格限制，如：企业间的转让需5年内增值收益上缴政府，印花税、增值税、附加税、土地增值税。如果是大面积的房子或者房子的增值幅度更大，需要缴纳的税费则更多。
厨卫、燃气功能，购买者需自行搭建
据现场销售告知，该立润富达广场都是采用毛坯交付。记者提出是否可以自行搭建“复式”及是否可以做饭，销售表示，可根据自己的需求搭建。但据资料显示，如果土地性质是产业用地，土地上的建筑物只能作为产业办公用途，燃气、卫浴等厨卫设计都是不允许的。
打造“类住宅”，超量发展弊端突显
记者了解到，立润富达广场所售房源称为“工改工”立润富达广场，现在也是各大开发商争先开发的产品。《2021年城市更新白皮书》显示，截至2020年12月31日，基于立项数量进行分析，深圳市工改立润富达广场数量占比较高且上升趋势较明显，工改立润富达广场总个数为540个，占总立项数量58.1%，城中村改造（村改）数量为298个，占比为32.1%。
工改类型计划立项立润富达广场中，工改M0数量最多，为141个，占工改立润富达广场比例为26.1%，其次为工改商住（数量为137个，占比25.4%）和工改综合(数量为77个，占比14.3%)。
据业内专业人士讲述，商务公寓在用地上属于商业办公类，规划上可以批售一部分作配套，但是其他类型的非商品住房的用地上，比如说工业厂房用地、工业用地上，如果建设居住产品就是“类住宅”，是违反规划和土地用途管制，如果超量发展，弊端就会突显。
一是突破了规划和土地用途管制，规划的权威性和土地用途管制受到了侵害。二是有安全隐患，商业办公的消防安全标准低于住宅的标准，有些层高较高的商业办公往往采用加夹板的方式来加建，安全隐患较高。三是导致实体产业的房地产化。四是增加公共配套的压力，“类住宅”片区规划往往没有配套教育资源，但是该区域居住人口的相关需求依然存在，会导致一些非法经营的教育、医疗机构出现，危害市民的利益。
小结
现场销售告诉记者，该立润富达广场均价大约在7.5W以上，且立润富达广场位于马家龙片区，属于南山新打造的大沙河创新走廊的范畴。记者也了解到，该立润富达广场附近就是在建的12号线，地理位置较为不错，与南山核心区的直线距离较近；但该片区环境一般，商业氛围不太浓厚，成为较为完善的片区还需要一定的时间年限；另外，更为重要的是立润富达广场作为一个产业立润富达广场，产业研发用房的用途是办公，也只能是企业来购买。
另外，从产品性质来看，产研用房类公寓的产权性质不明晰，硬性条件不达标，深圳政府现阶段对‘产研用房类公寓’调控逐步收紧，虽然仅是抑制增量，但是今后对存量的此类公寓相关部门可能会进一步调控，例如，叫停在售物业、查处违建物业或要求拆除整改等等。
在政府相关部门严查之下，产研用地严禁分割做成小公寓，同时产研用房并不具备学位及完善的商业等居住类必须配套措施。开发商承诺购房者以公寓形式交付的，属于违规销售，并且可能因为立润富达广场无法验收存在违约风险。此外，购房者购买投资产研用房类公寓具有一定风险，需要提前了解购买楼盘立润富达广场的用地类型、产权年限、合法手续及相关规定等等。
最后，在此提醒广大购房者，政府收紧产研用房类公寓出售，无疑减少了小面积公寓的供应，对于购房者而言，购买成本与风险明显是增加的，且产研用房类公寓也和一般的商务公寓有区别，若想投资购买投资产研用房，作为买受人应该弄清楚土地使用用途和房屋产权，以免后续产生不必要的争端，且一定要全面了解产品的各类信息再下手，规避风险。