刚刚，收到爆料，西部又一网红盘——山海御园拿到预售许可证，预售许可证号：深房许字（2021）宝安013号。，户型面积为98-175㎡，其中套内面积小于90平的户型有1173套。均价69480元/㎡
项目预计明日发布销售方案，明天（7月7日）进行意向登记，诚意保证金70万/套。（具体以官方公示为准）
据了解，山海御园7是康达尔山海上园项目的4期，也是该项目的最后一期住宅，三期是集商业、五星级酒店、奢装公寓及精品住宅于一体的综合体项目。
目前，项目在售2期6栋217-223平5房南向，均价6.8万/㎡；3、4期在建中，主力产品有65-175㎡的住宅以及30-75㎡的公寓。
山海御园
效果图
项目位于宝安区西乡街道宝安大道与通达路交汇处
开发商:京基
物业:万科物业,物业费5.18元
产权:50年住宅性质
四期占地面积:约3.4万m
总占地面积:约11.3万m
四期建筑面积:约25万m
总建筑面积:约70万
组成:四期由七栋建筑组成,其中4栋为配套幼儿园
,住宅楼高度 约100米,带有临街底商。
梯户比:1、2、3栋3梯5户;5、6、7栋2梯4户
总户数:1475户
容积率:5.02
停车位:1420,配比约1:1
货量:本次推售约1457套,2023年3月交楼
均价6.94万/m带装修
户型配置:95~175m
主力户型:95、98-101、101、140、175n
（备注：以上数据以销售现场为准敬请留意）
山海御园项目由京基智农时代股份有限公司开发，位于宝安区西乡宝安大道铁仔山公园旁，总占地面积约11.3万㎡，总建面约70万㎡，山海御园占地面积约3.4万㎡，总建面约25万㎡。
项目一期、二期住宅产品分别于2014年、2017年开盘入市，三期正在建设中，拟建成集商业、五星级酒店、奢装公寓及精品住宅于一体的综合体。
项目效果图
即将推出四期山海御园，占地3.4万㎡，总建面25万㎡，共6栋楼体，1、2、3栋3梯5户，5、6、7栋均为2梯4户，户型为95-175㎡3-4房，共1475户。
北靠铁仔山，南面远眺前海湾，近瞰碧海湾公园，拥有良好的地理位置和山海景观资源。自带两所公办幼儿园，毗邻九年一贯制公立学校——华中师范大学宝安附属学校。
华中师范大学（宝安）附属学校
作为宝安西乡体量较大的入市新盘之一，山海御园这次一口气推出了1457套住宅，其中套内面积小于90平的户型有1173套！
据悉，这也是康达尔山海上园项目的最后一期住宅产品。
本次推售户型面积为98-175㎡，均价69480元/㎡，目前，山海御园营销中心已开，样板间将于七月上旬开放，无需验资即可参观。
山海御园50年
在文章提一下土地使用年限50年的事情，
首先确定山海御园是住宅性质的商品房，产权、交易流程、税费等等，都跟正常的红本商品房没有差别，
只因为前身是工业用地，所以转让成居住用地后，土地使用年限也约定为50年。
这个项目的土地使用期限是从2013年4月3日至2063年4月2日止，也就是还剩下42年，
因为按揭贷款年限＜土地剩余使用年限，且≤30年，当土地剩余年限不足30年的时候，下一个买家的房贷就贷不够30年，导致月供会提高。
所以产权年限50年会给将来卖房造成阻碍，买家心里会介意。
这个问题可以通过补地价，向国土局申请延长使用期限至70年来解决，地价有一个计算方法，具体楼盘具体计算（罗湖、福田区的相关案例中，大概1平方地价600元）。
另外，也有类似情况的楼盘到国土局去申请，结果驳回了，不允许延期，对这个心存芥蒂的朋友，建议多方具体咨询，山海御园可否延期至70年。
户型图展示
项目本次即将推出的产品共10个户型：
95平、98-101平、101平三房两厅两卫；
105平、112平、132平、139平、141平、143平四房两厅两卫；
175平五房两厅三卫。
95㎡三房两厅两卫：为竖厅设计，客厅正出阳台，客厅开间3.6米，整体来说户型中规中矩，适合刚需家庭。 |
98—101㎡三房两卫：竖厅三房，为该小区的主力户型，每个楼栋均有分布，预计会是最好上车的户型之一。 |
101㎡三房两厅两卫：竖厅三房，户型方正，客厅开间达到了4.15米，卧室空间较大，是三房中比较实用的一个户型。 |
141㎡四房两厅两卫：横厅四房，客厅开间4.15米，南北通透，通风采光佳。 |
175㎡五房两厅三卫：横厅五房，客厅开间4.65米，南北通透，户型方正，带两个套间。 |
交 通 配 套
交通：轨道交通，地铁1号线固戍站A出口1.6千米，西乡地铁站1.8公里，
固戍片区居住人口较多，高峰期地铁出行人流量也多；
项目步行1km内能到穗莞深城轨——西乡站（预计2025年通车），连接广州、东莞、深圳三座大湾区城市；
道路交通，项目就在宝安大道旁边，自驾可以便捷通往宝中、前海、南山科技园等片区。
教 育 配 套
教育；项目自配2所公立幼儿园，中小学华中师范大学宝安附属学校（海德学校），是一所九年一贯制公立学校。紧靠项目，走路5分钟可达。周边还有固戍小学，距离项目970米
山海上园四期 价 格 参 考
价格：据销售信息，山海上园四期-山海御园的备案均价是6.94万/㎡，
2019年山海上园二期住宅加推，开盘均价约6.55万/㎡，
2021年初，固戍地铁口新盘，富士悦府，开盘均价是6.5万/㎡；
附近的二手房康达尔山海上园一二期，和招商果岭花园，政府指导价6.47万。
但目前这两个小区的二手房业主价站稳在8.8万/㎡左右，大部分价格已经9万以上。
山海上园四期商 业 配 套
商业：项目周边3公里范围内，齐聚沃尔玛、大仟里、西乡天虹商场等商业配套，项目本身规划约10万㎡购物中心，并带有临街底商。临近的大型商业配套略显缺乏，三期的商业中心还在建设阶段，等待建好投入使用可能需要较长的时间。
山海上园四期休 闲 配 套
休闲：项目就在铁仔山公园脚下，非常近。此外，距离碧海湾公园，也是非常近的。周边还有西乡体育馆等等。居住在这里的人，绿化自然资源很丰富。启幕悠然生活，繁华都荟尽享。
山海上园四期总结点评
优点：
1. 刚需三宝除了地铁较远，学校、商业(三期在建)都有；
2. 铁仔山公园和碧海湾公园环绕，生态资源丰富；
3. 学校很近，接送孩子方便；
4. 地段好，距离宝安中心也不过5公里，仅次于碧海、新安；
5. 新房限价、二手房首付提高，项目7万单价，660万起95平三房，同片区找不到的；
6. 货量多不需要积分，是二套购房者上车宝安的好机会。
缺点：
1. 现在的片区面貌较差，周边有较多工厂和旧村待拆迁，而且动工后会对居住体验有影响；
2. 地铁1号线固戍站步行1.6公里，且高峰时段固戍站人流量很多；
3. 学校是2017年开学的新学校，待观察待提高；
4. 周边成熟的小区不多，短时间内人流和商业不够旺盛；
5. 土地使用年限50年；