深圳回迁房和小产权房区别？这4点要记住了买房不吃亏！

1什么是小产权

小产权是指没有红本的房屋，包括村委统建楼、村委和开发商合作共建的楼盘、村民自建的农民房。

部分是有国土局发的绿本，这种房子无法更名交易；而大部分统建楼、村民的自建房，都没有绿本，主要是通过《合作建房转让协议》，外加律师见证来交易。

小产权房购买不需要购房名额，价格一般为商品房的5折甚至更低、没有税费，相当于用商品房首付款的钱，全额付清等面积的小产权房，无月供压力。

城市更新，俗称旧改，在旧改拆迁补偿时，开发商赔给回迁户（村民）的房子，即为回迁房。而根据旧改进度的不同阶段，又可以称为待拆迁房、回迁指标房、回迁房。

待拆迁房：是指有旧改规划的某一片区上那些没正式开始拆迁的房子。

回迁指标房：是指旧改片区内已经开始签约的房子，一般处在签约移交物业的阶段。这类房子的产权属性、补偿方案已相当明确，并开始与开发商签约进行移交物业，购买这类房子安全性较高。

回迁房：是指在原地拆迁安置的房屋，基本处于旧改的最尾声，房子已经建好并通过验收之后，按补偿协议回迁给业主的物业，除了还没出房产证之外，与一般商品房没什么区别。

很多朋友会问，小产权与回迁房有什么区别呢？

其实，可以从土地性质、产权性质、能否上市、能否抵押贷款这4个方面来区分：

需要提醒注意的是，小产权无法办理过户手续，房屋的所有权没有发生转移，房子仍属于原村民，转让的合同并无法律效应。

由于小产权无法办理过户，如果拆迁的话仍然需要原村民签字，无论是补偿款还是补偿房屋都是补给原村民的。

回迁指标房直接和开发商签署多份《回迁房安置协议》，该协议会备案到政府各个部门，最终买家会以村民的身份直接参与后续的公示、选房、领红本。

回迁房到底能不能买应当结合回迁房所在的城市更新项目情况而定。从现在的指标市场价格可以看出，城市更新项目推进现状良好，进度越快同地段回迁房指标价格越高。