深圳回迁房有学位吗？深圳回迁房旧改相关问题百问百答！_深圳回迁房

深圳旧改回迁房相关问题解答

1、什么是旧改回迁房

在城市更新过程中，开发商征收村民的房产后，协议承诺赔偿给村民的房子。

2、回迁后是不是红本商品房，产权多少年

回迁后开发商赔偿交付的是红本商品房，在开发商拆迁赔偿协议条款里有体现。产权和商品房一样为70年，拥有学位，可以抵押贷款。

3、买回迁房面积指标有什么保障，安全性高不高

买卖回迁房面积指标在深圳是一个成熟的市场，有非常成熟、确定的运作方式，是开发商加速拆迁的催化剂，是合理的市场行为。和村民签买卖合同，和开发商签拆赔协议书，在拆迁办备案，国土资源局备案。合理合规，安全性极高。

4、客人买后能过户到客人的名下吗

答：确定可以过户到买家的名下，不占名额。具体过户的流程是村委向开发商报备，开发商与客人买家签署拆迁补偿协议后，将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向房管局备案。交房后，房管局会根据开发商提供的资料制作房产证，确定是红本住宅商品房。

5、为什么有人出售回迁面积

答：回迁面积是少量的，并非像新房一样批量出售，它只是部分村民将自己的回迁面积出售变现。①村民长期在香港，没有太多时间搭理深圳的物业；②村民拥有大量的回迁面积，拿出部分面积出售，提前实现财务自由；③村民因投资或其他原因需要大笔流动资金等等。

6、为什么有些项目买不到

有些项目出售回迁面积很少，属于稀缺资源。

7、村民为什么不卖给开发商呢

开发商货币补偿很低。同样的回迁面积，卖给客人的话会是开发商回收价的两倍甚至更高。

8、开发商为什么要配合

很多村民都是在未和开发商签拆赔协议书之前把回迁面积出售的，客人在买回迁面积后立刻去开发商签拆赔协议书，这样就提升开发商的签约率，提速拆迁进程，无形中减少很多钉子户的形成。不用耗费任何成本又提高了签约率，开发商何乐不为呢？

9、购买回迁面积指标的利

①交易零风险：直接跟开发商确权并签补偿协议，所有风险由开发商承担，把客人的风险控制为零；②高回报：回迁面积价格是当时周边商品房价格的5-6折，超高的可见差额利润，是一种稳定增值的固定资产投资项目。③不用购房名额：不受深圳限购政策影响，不用购房名额、不用社保、无需深户，可买多套。

10、购买回迁面积指标的弊和风险

①需要有一定的资金能力，要求一次性付款，不可贷款，不可分期；②部分项目的回迁面积指标不能立即再变现，购买后暂无法在公开市场买卖，需等交房后红本房产证下来方可交易。③城市更新旧改项目时间较长，需要考虑投资周期和利润比例。

11、客户购买回迁面积指标后直到办理红本，整个的流程

①客人确定购买的旧改项目及回迁面积指标；

②和业主签房屋转让协议，做律师见证；

③约定时间由业主陪同去和开发商签约拆迁补偿协议；

④（由开发商代理）村委、街道办、开发商、住建部、国土局等存档备案；

⑤领取开发商拆迁补偿合同；

⑥开发商按时将过渡租金打到客人卡上（按季度或半年）；

⑦开发商建好楼房后和村民一起摇号选房，开发商交楼，入伙；

⑧开发商统一办理红本不动产权证；

和业主的买卖流程具体到每个旧改项目不同，一般要求和业主签买卖合同时支付定金，客人和开发商签约时支付全部房款，时间周期控制在10～15天之内，具体时间由客户和业主确定好。

12、投资成本大概有多少

具体看旧改项目的面积指标单价和客户购买面积，项目不同价格不一。一般70平（二房面积）起。

13、开发商有哪些补偿给回迁户

和开发商签约并收楼后，开发商会支付过渡期租金20～70元/平/月，按季度打款，直至交楼为止，另外部分旧改回迁项目还有装修补偿等。

14、客人如何确定需要购买的回迁面积指标

答：客人可根据户型面积来选择自己需要购买的回迁面积指标。待选房时，开发商按开盘销售价多退少补。具体情况根据该项目的拆赔协议书的规定，部分项目有5个平方米的优惠。

15、一般多久能交房

拆迁补偿协议一般约定开发商获得施工许可证后36个月内交楼。项目签约率达到80%以上，才容易判断开工时间交楼时间，一般3-6年。

16、万一有钉子户怎么办

政府出具相关政策，降低签约率100%的要求。（签约率达95%、由政府采取个别征收等相关政策，促进城市更新旧改的进程）

村委街道办等部门会协调，推动进展，对于钉子户不合理要求，政府相关文件有具体措施，可以通过政府裁决强制征收，或由法院判决并强制执行。

17、如果烂尾怎么办

答：城市更新旧改项目在项目立项公示后，在政府报备，不存在烂尾。即使当初的开发商开展项目进行不下去，也会再找另外的开发商来接手。

首先、品牌保证，信心标志。你有听说过佳兆业、华润、万科等大品牌开发的房子存在过烂尾的现象吗?市场从来都是一线品牌收购中小品牌的烂尾楼，不曾看见一线大品牌的房子烂尾被人收购。

其次、城市更新旧改项目立项申报主体（开发商）在项目立项公示后需要向当地政府打10%以上的保证金。如果申报主体（开发商）中途出现了资金危机或其他问题，这时政府就会拿出早期被监管的保证金进行输血，确保回迁户的房子优先建好，顺利交楼。否则，回迁户村民一闹事，当官的日子就不好过了，维稳是一项政治任务。因此，在实力、品牌、保证金、政府监督等多项措施叠加下，开发商的旧改回迁房根本不存在烂尾的可能性。

18、已经交房的回迁房项目有哪些？

大冲华润城、万科星城、锦绣御园、佳兆业城市广场等等；未来深圳土地资源紧缺的情况下，基本由旧改供给，后续开盘的项目大多配有回迁房。

19、如何选房，回迁房品质是否差些？

回迁户在开盘前进行选房，统一摇号抽签选房。部分项目由回迁户优先选完房之后，剩余的房源开盘销售，回迁房和普通商品房完全混在一起。房屋质量、房屋位置、小区配套等和商品房没有差别。

20、回迁房办理房产证应交哪些费用

参考拆迁补偿协议相关约定，由开发商负责含契税等所有税费，买方只需要配合提供资料即可，这个在深圳2009年城市更新法已经有规定。