作为新一年央行工作的“风向标”，2021年中国人民银行工作会议近日以视频会的形式召开，会议总结了2020年全年工作，分析了现阶段形势，并对2021年央行工作进行了部署。
那么，本次央行年会，透露了2021年全年哪些重点任务风向？对于货币政策的走向以及房地产市场又释放了怎样的信号？
1央行年会圈定2021年工作十大重点
本次会议明确了一个大基调：2021年货币释放的问题，以及放多少的问题，还有“放水”给谁的问题。
对于2021年的重点工作，会议从十个方面提出详细部署，具体包括以下方面：
一是稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。
二是继续发挥好结构性货币政策工具和信贷政策精准滴灌作用，构建金融有效支持小微企业等实体经济的体制机制。
三是落实碳达峰碳中和重大决策部署，完善绿色金融政策框架和激励机制。
四是加快完善宏观审慎政策框架，将主要金融活动、金融机构、金融市场和金融基础设施纳入宏观审慎管理。
五是持续防范化解金融风险。加强风险排查，做好风险应对。
六是深度参与全球金融治理，严密防控外部金融风险，稳步扩大金融双向开放。
七是稳慎推进人民币国际化。
八是深化金融市场和金融机构改革。
九是持续改进外汇管理和服务。稳妥有序推进资本项目开放。
十是提升金融服务和管理水平。
会议要求，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度；继续发挥好结构性货币政策工具和信贷政策精准滴灌作用，构建金融有效支持小微企业等实体经济的体制机制。
十个部署中，与房地产市场紧密相关的，主要是货币与信贷政策，以及深化金融市场和金融机构改革等方面。
2稳健的货币政策要灵活精准、合理适度
“2021年货币政策要‘稳’字当头，保持好正常货币政策空间的可持续性。”中国人民银行行长易纲日前表示。
稳健的货币政策基调不变，央行工作会议的定调，延续了货币政策委员会去年四季度例会的提法，强调“灵活精准”的同时，重提“合理适度”。这也是本次会议提的十项工作任务的第一项要求。
原文：
完善货币供应调控机制，保持广义货币和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。健全市场化利率形成和传导机制，深化贷款市场报价利率改革，带动存款利率市场化。深化人民币汇率市场化改革，加强宏观审慎管理，引导市场预期，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。
回顾2020年，央行坚持总量政策适度、降低融资成本、支持实体经济三大政策取向，搞好跨周期设计。三次降低存款准备金率，提供1.75万亿元长期流动性。累计推出9万多亿元的货币政策支持措施。前瞻性引导利率下降，推动实现金融系统向实体经济让利1.5万亿元目标。保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。我国成为全球率先实现正增长的主要经济体，也是少数实施正常货币政策的主要经济体之一。
01
货币供应和社融增速将大致回归到常态水平
分析人士认为，“M2、社融规模增速与名义经济增速基本匹配”是货币政策松紧度的重要标尺，是从总量上为经济平稳增长创造合理的信贷环境。同时也表明，货币供应和社融增速将大致回归到常态水平。
通俗来讲，就是今年也许会放水，也许不会放水，但即使是放水也不会大放水，会根据市场的具体情况与细分领域对于资金的需求酌情释放，要求资金的投放精准到位，符合国家政策导向。因此，在这种情况下，即便M2增长，房价也不会出现水涨船高的传导效应。
02春节前降准概率不大
最近，市场普遍关注，在易纲上述对货币政策的最新定调下，2021年1月是否会有降准的可能？
从此前规律来看，历年1月份市场流动性均面临一定压力。2019年1月初、2020年1月初央行曾实施降准。
但此次多位专家均认为，央行当前降准难度较大。在当前背景下，货币政策要看存款准备金率、利率和汇率。央行目前不降低存准率，担心降准会引起市场误读，但这导致银行体系资金成本上升，而且不利于银行进行长期资产配置。现在整体要让实体经济降低融资成本，首先要降低银行体系的资金成本，同时使银行的资金长期化。所以虽然降准还是有空间、有必要的，但时机选择也很重要，春节前降准概率并不大。
原文：
继续发挥好结构性货币政策工具和信贷政策精准滴灌作用，构建金融有效支持小微企业等实体经济的体制机制。延续实施普惠小微企业贷款延期还本付息和普惠小微企业信用贷款两项直达实体经济的货币政策工具。继续运用普惠性再贷款再贴现政策，引导金融机构加大对“三农”、科技创新、小微和民营企业等国民经济重点领域和薄弱环节的支持力度。牵头发挥金融支持小微企业政策合力，做好脱贫攻坚与乡村振兴金融服务有效衔接。
03
支持实体经济仍是2021年重点工作方向
从央行工作会议来看，支持实体经济仍将是2021年的重点工作方向。
这表明，像以前那种“粗犷”的模式已经终结。货币投放可谓“指哪打哪”。在总量的目标下更加强调灵活精准，聚焦经济发展的重点领域和薄弱环节，如科技创新、绿色金融、三农小微和民营企业等。除此之外，如果今年的楼市还如2020年一般火热，房贷利率大概率没有下调的空间。
3
实施好房地产金融审慎管理制度
原文：
落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，完善金融支持住房租赁政策体系。引导大型银行下沉服务重心，推动中小银行完善公司治理，聚焦主责主业。
落实房地产长效机制是近年来常见的表述，而“实施好房地产金融审慎管理制度”则有其具体的指向。这意味着，在“房住不炒”的大背景下，2021年的房地产金融政策不会比2020年更加宽松。
实际上，相关监管部门对此早已设下部署，并形成了“三道红线+两道红线”贷款调控格局。
01
2020年9月，“三道红线”加紧房企步伐
2020年下半年，管部门设置“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，并分档设定房企有息负债的增速阈值，倒逼房企去杠杆、降负债，行业迎来颠覆性变革。
防范潜在的金融风险，促进行业稳健发展，是“三道红线”出台的初衷。当下，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，已是金融风险方面最大的“灰犀牛”。房地产投资增速过快，严重影响整个经济增长状态的平衡。
02
2020年岁末，央行发布“限贷令”
2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，该政策为各大银行发放房地产贷款规模及占比设置了“两道红线”，并且自2021年1月1日起正式实施。
房地产贷款集中度管理制度，主要是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足央行、银保监会确定的管理要求，即不得高于央行、银保监会确定的相应上限。
交行金融研究中心研究员夏丹认为，“两道红线”体现了对金融、地产两个市场防风险和稳市场的考虑。对于房地产市场而言，强化房地产金融监管，是坚持“房住不炒”的一个环节；对于金融市场而言，防止楼市风险向金融领域传导，有利于金融系统稳健发展。
03
完善金融支持住房租赁政策体系
央行特别强调，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。央行还透露，正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。
简单来说，这相当于金融机构单辟一大块资源，用于支持住房租赁。我们常说，房地产是资金密集型行业，其细分领域的住房租赁也是。无论是重新拿地建租赁住房，还是收购、改造其他建筑物建租赁住房，所需资金都是巨大的。在对涉房贷款和个人住房贷款划定红线的同时，允许银行的住房租赁贷款单列，是监管部门给这一细分行业送来的最好新年礼物。
早在之前的中央经济工作会议，便提出了大力发展租赁住房的一个初衷，这是着眼于解决大城市突出的住房问题。我们都知道，“突出”的一个表征，就是房价太高，以年轻人为代表的中低收入群体买不起房。在买得起房子之前，有合适的质价相符的房子可以租住，也是居住解决之道。如果在金融支持和运营管理方面，有更完善更切实的举措，长租公寓和公租房，就会迎来一个爆发性增长的时期。
4小 结
从今年央行工作会议部署的重点工作内容看，核心内容还是强调金融对实体经济的支持，防范化解金融风险，以及进一步扩大深化金融改革开放。
同时，不难看出，金融端对楼市仍以防止楼市泡沫破裂为主基调，以提前防范化解为主要方式，让楼市平稳实现软着陆。预计，接下来会有土地供应及租赁同权的具体实施方案。
此外，对于今年房地产的整体行情，多位业内人士表示，比较看好一二线城市，并认为会略好于2020年。但分化还会继续，而且会进一步加剧，有些城市依然处于调整期（如深圳），但也有一些城市市场开始筑底复苏，开启新周期（如北京、上海、广州）。二三线城市中，杭州、南京有开启新周期迹象，而武汉、重庆、长沙等也有望迎来新行情。