1156套房，无房、有房购房者加起来，才785批客户，中签率接近150%。
虽然购房者不多，但中海还是遵守调控政策，搞了公证摇号、无房优先。
但一下午的摇号、选房结束，大先生看了一下销控表，去化率也只有约5成。
还有网友称，他13号去现场，还看到不少购房者在退押金。
有一说一，退押金可能是没选到自己喜欢的房子。但不管怎么解释，这个盘卖的不好，是事实。
二先生摸着头问我，中海橡树园为啥卖得不好？
我说：你不是老说，深圳没有不好卖的盘，只有不好卖的价吗？你觉得呢？
是价格太贵吗？
并不是。
不管看单价还是总价，中海都比万科良心多了。
单价4.2万/㎡，周边二手房价格最高去到了5.4万/㎡。
总价不到290，就能买到74㎡的三房一卫，比市面上约90㎡左右的三房产品节省近20㎡的购房成本；总价约370万起就能买到92㎡的三房两卫；总价480万，就能买111㎡的改善性四房两卫。
这对于想安家深圳的人群绝对是致命诱惑。
是户型不好吗？
也不是。
看看74㎡的三房，格局设计，面积利用率，在近期这些新盘里都是很不错的水平。
而且，刚需盘很明显的一个特点，就是大家都喜欢选总价低的小户型。
万科北宸之光是81㎡的小户型最抢手。距离中海橡树园500米的碧桂园观麓花园，9月份开盘时也是66、76㎡的全部扫光，现在只剩大户型了。
中海橡树园的房源，绝大部分是小于90㎡的小户型，正适合很多刚需客。
再加上14号线宝荷站地铁口物业，精装修，紧邻京基商业体，中海大品牌。
不管从哪个角度说，橡树园的性价比都非常高，真正的上车优选。
二先生有点懵：我问你为啥卖得不好，结果你净说这个盘的优点。
产品不错，价格也不贵，难道是购房者傻了吗？
02
别急别急。
既然价格、产品都没问题，那一定是有什么让购房者完全没办法接受的大坑。
我理了一下，中海橡树园在网上被购房者吐槽的毛病，还真不少。
有骂中海偷偷改装修品牌的。
项目是精装修交付，但中海在启动诚意登记之后，将收纳柜等品牌由“索菲亚”改为现在的“国产品牌”，引发大量购房者强烈不满。
二先生咧咧嘴：这不算啥大问题吧。
按中海的精装说明，收纳柜本来就属于“品质提升”，是不收钱免费送的呀。
再说了，“索菲亚”一看是个洋名字，其实还不就是一个来自隔壁广州增城的“国产品牌”？
有质疑精装修保修期太短的。
除了装修品牌被调整外，中海橡树园还有另一件让购房者惊讶不已的事情。
营销中心所公示的合同文件中，竟写明精装修保修期限为0年。
隔壁的碧桂园观麓花园，保修期大部分都是写的2年。
二先生也觉得奇怪：0年保修是个什么鬼？是不是0前面少打了个1？
除了这两个问题，让购房者不满意的，还有诸如“物业费从传说中的3.95变成了纸面上的4.5”、“两梯六户非常拥挤”、“距离高铁30米”、“车流噪音”等等问题。
但说白了，中海橡树园既然是上车盘，多少有点瑕疵，但能上车就是它最大的优势。
面对总价290万起就可以上车3房的近地铁刚需盘，这些问题都不算什么大事儿。
就拿噪音来说，中海橡树园紧挨着高铁和六车道的丹荷路，空中还有直升机航线，简直就是呼啸山庄。
但南山西丽的深铁阅山境，比这个盘更吵，到现在也快卖完了。
二先生有些不耐烦：别卖关子了，赶紧说，中海橡树园到底有啥问题，让人完全不能忍？
03
我说：你去查一下这个盘的车位比就知道了。
二先生查完，就开始惊呼：wc！
1156套房，车位才846个，算下来车位比1：0.6，100个业主要去抢60个车位，到时停车是大问题啊！
龙岗宝荷又不是南山科技园，土地又多又便宜，好歹也是26万㎡的大盘，车位数为什么规划那么少？
前几天的文章刚吐槽过的深业鹤塘岭，独栋筒子楼，花园也没有，但人家总户数888户，停车位也有710个啊！
这么低的车位比，可谓创下深圳今年新盘之最了。
我查了一下规划图，中海橡树园原本有三层地下车库，无论如何车位应该都是足够的，但因为要拿出一层地下室来做公交车总站，导致车位大大减少。
不过，中海橡树园的一二期是一个围合小区，因为旧改先后切成左右两块，分期开发。地下车库本来就是设计成一体的，二期还要用一期的车库出入口，幼儿园也建在一期的范围里。
但是一期业主要用二期的车位，就不知道要等到猴年马月了。
一期2010年就立项，拖了十年今年才动工，二期更是连地都还没批给中海呢。
04
你要是不开车，估计会想：不就是停车位少点吗？能比噪音的影响还大？
等你自己有车了就会明白，看见这么低的车位比，还对这个楼盘情有独钟的人，绝对是真爱！
前几天，家住深圳星海名城的朋友跟我抱怨道，小区停车太难了，如果8点以后到家，几乎就找不到停车位了。
更夸张的是，好几次晚上带孩子去看急诊，回来在停车场转了1个小时，愣是一个车位都没有，当时整个人又疲惫又绝望！
他所在的小区分六期开发，5600户仅配置了2902个停车位，车位比仅1:0.5。
购买的时候，并没有把车位比这个因素放在重要的位置，就看中了大社区，地段也不错，房价在南山来说偏低，可没想到对后来的居住产生了这么大的困扰！
就连一直自诩老司机的二先生，最近都对停车有了阴影。
上周刚搬到福田的他，生平第一次没能把车倒出车位。
新家地库实在太多车，一到晚上，正常车位就全部爆满，连车道也完全沦陷。
二先生于是请保安联系车主来挪车。
没想到赶来的保安却笑了：“就你这车技，还敢在这停车？”
在老家时，二先生可从没遇到这种情况。
他瞬间自闭了：“是我的车技配不上深圳的停车位？”
而他之前住的小区，因为停车位问题，业主已经起过两次肢体冲突。
某小区车位紧张，一位业主用大白菜围起车位
有朋友嘲讽他：买千万豪宅算什么本事，有本事你在深圳停车啊！
05
我查了一下，在小汽车保有量约350万的深圳，可用停车位却只有约215万，停车位缺口超过了170万个。
对于车位这种不可再生资源，很多小区都是通过停车费市场化定价来平衡需求。
有些热门商圈停车费高达60一天，像机场、深圳北站的停车场停车费不设上限，停一天可能就几百块了），车位比奇低的小区一月停车费比养车费还贵。
因为车位的问题，已经让深圳房地产市场出现了一定程度的价值分化，车位比在影响楼盘升值中占的比重越来越大。
车位充足、停车舒心的小区越来越受欢迎，自住、投资的价值都在稳步提升。
车位紧张的小区成为了停车矛盾的集中地，部分业主为了避免在停车问题上浪费更多的时间、精力选择搬离，升值远远跑不赢大势。
今年6月，蛇口千万豪宅兰溪谷二期，很多业主因为车位纠纷心力交瘁
比如罗湖，因为属于早期规划，很多街道比较窄，小区也是早先建成，没有预计到自有车辆的急速增加，车位普遍不足，是公认的停车困难区。这对吸引客流去罗湖消费是一大硬伤。
所以作为老牌的商圈，曾经盛极一时的万象城、东门，也不可避免的走向衰落。
2018年深圳商业营业额排名前十的商场中，罗湖仅金光华上榜。
近5年来，罗湖房价上涨乏力，均价已经几乎和龙华等地看齐。
我问二先生：现在你该知道，为啥中海橡树园不好卖了吧？
相信我，买了车位比低的小区，你如果在公司加了一下班，开进小区以后，分分钟都想把车扔掉！
中海阳光橡树园营销中心热线：400-151-7897