何为“小产权房”
法律层面并无“小产权房”的概念，通俗意义上是指在农民集体土地上建设的房屋，未办理相关证件、未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权”或“小产权”。
现在提到比较多的小产权房就是相对于商品房而言，不具有国家登记的不动产权属证书的房屋。以深圳为例，通常有以下几种类型
村集体组织在村集体用地上建设的统建楼；
一户一栋上原村民超建和加建的楼层，也称农民房；
外来开发商购买村里的原村集体用地，未经合法报建手续而建设并出售的房屋。
小产权房一直以来都受到不少购房者的关注，因其余商品房相比价格相对实惠很多。但是，小产权房之所以能拥有价格优势，是因为它本身就存在不小的风险。
城中村（图源：千图网）
产权无保证
前面提到，小产权房不具有国家登记的不动产权属证书。这也就意味着，产权得不到保证，即便签了合同，交付了房款，只拥有使用权而不具有所有权。
今年5月，自然资源部下发通知，要求对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。掐灭小产权房“转正”为商品房的可能。
产权得不到保证时，许多纠纷由此滋生。
交易存在风险
根据根据《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
小产权房不具备上市交易的资格，其产生的交易行为并不受的法律支持与保护。即使签订了合同，也很有可能被认定为无效。遇上日后拆迁卖方反悔毁约、一房多卖等情况，购房者也很难保障自己的权益，多数只能自认倒霉，接受退房退款的结果。
不易流通
由于自身的不利条件，小产权房的升值空间一般较小。加上购买小产权房无法正常通过银行按揭贷款，它的流通性远不及商品房，日后想转手较困难。
质量良莠不齐
小产权房多为自建房，建筑质量缺乏保障。且配套设施包括消防、安保等也不及商品房，存在多种隐患。
“小产权房”不能买？
小产权房价格的确诱人，风险也很明显。如果实在想买，可以在合同里明确权益义务关系，如房屋拆迁时，出卖人同意由买受人享有拆迁补偿款，安置房等所有权益；拆迁过程中若需要出卖人配合的，出卖人应当无偿配合等等，留好相应的支出凭证、占有房屋并居住的凭证，日后即使产生纠纷也有据可查。
深圳小产权房市场特殊，历经“统征”、“统转”两次农村城市化，目前已无法律意义上的集体土地。没有合法报建手续、产权证明的小产权房买卖，违反了基本国策，合同当然无效；对于国有用地上的房屋，已有判决合同有效的案例。
但即使合同有效，只要不能过户风险就一直存在，购买前也建议谨慎考虑，衡量自己是否真的能承担这些风险。