第一章 粤港澳大湾区

1.1 世界四大湾区

世界四大湾区：美国纽约湾区、旧金山湾区、日本东京湾区和粤港澳大湾区

 1.2粤港澳大湾区的2个特别行政区+9个城市

粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市（以下称珠三角九市），总面积 5.6 万平方公里，2017年末总人口约 7000 万人，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。

建设粤港澳大湾区，既是新时代推动形成全面开放新格局的新尝试，也是推动“一国两制”事业发展的新实践。为全面贯彻党的十九大精神，全面准确贯彻“一国两制”方针，充分发挥粤港澳综合优势，深化内地与港澳合作，进一步提升粤港澳大湾区在国家经济发展和对外开放中的支撑引领作用，支持香港、澳门融入国家发展大局，增进香港、澳门同胞福祉，保持香港、澳门长期繁荣稳定，让港澳同胞同祖国人民共担民族复兴的历史责任、共享祖国繁荣富强的伟大荣光，编制本规划。

2019.2.18印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。

2019.3.1粤港澳大湾区战略研究院成立。

1.3粤港澳大湾区的五大目标

①充满活力的世界级城市群；

②具有全球影响力的国际科技创新中心；

③“一带一路”建设的重要支撑；

④内地与粤港澳深度合作示范区；

⑤宜居宜业宜游的优质生活圈。

1.4粤港澳大湾区的意义

第一，创新驱动，改革引领。实施创新驱动发展战略，完善区域协同创新体系，集聚国际创新资源，建设具有国际竞争力的创新发展区域。全面深化改革，推动重点领域和关键环节改革取得新突破，释放改革红利，促进各类要素在大湾区便捷流动和优化配置。

第二，协调发展，统筹兼顾。实施区域协调发展战略，充分发挥各地区比较优势，加强政策协调和规划衔接，优化区域功能布局，推动区域城乡协调发展，不断增强发展的整体性。

第三，绿色发展，保护生态。大力推进生态文明建设，树立绿色发展理念，坚持节约资源和保护环境的基本国策，实行最严格的生态环境保护制度，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，推动形成绿色低碳的生产生活方式和城市建设运营模式，为居民提供良好生态环境，促进大湾区可持续发展。

第四，开放合作，互利共赢。以“一带一路”建设为重点，构建开放型经济新体制，打造高水平开放平台，对接高标准贸易投资规则，加快培育国际合作和竞争新优势。充分发挥港澳独特优势，创新完善各领域开放合作体制机制，深化内地与港澳互利合作。

第五，共享发展，改善民生。坚持以人民为中心的发展思想，让改革发展成果更多更公平惠及全体人民。提高保障和改善民生水平，加大优质公共产品和服务供给，不断促进社会公平正义，使大湾区居民获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。

第六，“ 一国两制” ，依法办事。把坚持“一国”原则和尊重“两制”差异有机结合起来，坚守“一国”之本，善用“两制”之利。把维护中央的全面管治权和保障特别行政区的高度自治权有机结合起来，尊崇法治，严格依照宪法和基本法办事。把国家所需和港澳所长有机结合起来，充分发挥市场化机制的作用，促进粤港澳优势互补，实现共同发展。

第二章 认识南沙

地处珠三角几何中心的南沙，先后迎来了“自贸区”、“国家级新区”、“广州唯一城市副中心”“一带一路”、国家自主创新示范区和国际航运中心建设等强大助推力，稳占粤港澳大湾区的核心门户，龙头地位。更伴随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的付诸实施，南沙进入发展新时代！

2012年，南沙新区成立；2015年，南沙成立为南沙自贸区。

“一带一路”是“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”的简称；

西北五省：陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆。

西南四省：重庆、四川、云南、广西。

2.1全力以赴，推动重点项目尽快落地

☆ 南沙要大力推动重大交通基础设施建设，加快打造大湾区“半小时交通圈”。

☆ 要尽快推动重大合作平台落地，包括粤港深度合作园、粤澳合作葡语国家产业园、国际金融岛、南沙科学城、中科院广州明珠园等。

☆ 要推动制度创新取得新突破，对标新加坡、香港等先进地区，打造国际一流营商环境。

☆ 要尽快推动重大平台项目落地，包括香港科技大学（广州）、国际金融论坛永久会址、粤港澳大湾区商业银行、创新型期货交易所、新能源和智能网联汽车产业园区等。

2.2两重大科创项目，争取9月开工

2.2.1在国际科技创新中心建设方面

☆ 南沙将加快落实与中科院的协议各项工作，推动中科院明珠科学园9月底开工，推动香港科技大学（广州）9月开工。

☆ 以南沙科学城建设为依托，加强与国家、省市对接，争取将南沙纳入综合性国家科学中心核心承载区。

☆ 聚焦海洋科技，加快推进冷泉生态系统观测与模拟装置、国家级可燃冰科研总部基地、南方海洋科学与工程省实验室建设，推进天然气水合物资源勘察与试采工程开展可行性研究，加快天然气水合物钻采船建设。

☆ 开展科技成果转移转化试点，支持华南技术转移中心建设，导入知识产权服务和交易、检验检测、研发设计等科技服务资源，打造技术转移交易综合平台。

2.2.2在重大载体和项目建设方面

☆ 推动恒大纯电动汽车、广汽蔚来新能源汽车等项目早日投产，打造千亿级智能网联汽车产业集群。

☆ 加快推进海尔智能制造中心等项目建设，形成先进制造业规模效应。

☆ 加快推进全球质量溯源中心、大湾区优品分拨中心等项目建设，提升国际供应链枢纽服务功能。

☆ 重点抓交通基础设施建设，确保国际邮轮母港今年11月投入运营，加快地铁18号线和22号线等重点项目建设。

☆ 重点抓重大公共服务设施项目建设，加快推进广大附中（南沙）实验学校等一批教育项目建设，加快中山大学附属第一（南沙）医院、广东省中医院南沙医院等一批医疗项目建设，加快提升南沙教育医疗等公共服务水平。

2.3广州唯一城市副中心—南沙

2016.8.8广州首次提出将南沙建设成为城市副中心，未来南沙将实现1小时直达珠三角主要城市。将高水平规划建设珠江新城、广州国际金融城、琶洲互联网创新集聚区融合发展的黄金三角区，建成广州总部、金融、科技创新高地。

发展定位为：高水平对外开放门户枢纽、绿色智慧宜居城市副中心、粤港澳大湾区综合服务功能核心区和共享发展区。

推进南沙枢纽站规划建设和提升庆盛站综合交通服务能力。

重点发展国际航运、国际服务贸易、国际创新金融、科技创新、国际交往等功能。

2.4南沙自贸区七大板块

板块一：海港板块——沙仔岛作业区，龙穴岛作业区

板块二：明珠湾起步板块

板块三：南沙枢纽板块

板块四：庆盛枢纽板块

板块五：南沙湾板块

板块六：蕉门河中心区板块（境外投资综合服务区）

板块七：万顷沙保税港加工制造业板块

2.5南沙交通

2.5.1地铁

4号线：

黄村—车陂—车陂南—万胜围—官洲—大学城北—大学城南—新造—官桥—石碁—海傍—低涌—东涌—庆盛—黄阁汽车城—黄阁—蕉门—金洲—飞沙角—广隆—大涌—塘坑—南横（原名资讯园）—南沙客运港

18号线：

万顷沙—横沥—番禺广场—鹤庄—沙溪—石榴岗—琶洲西区—冼村—广州东站

15号线（环城线）：

蕉门—冬瓜宇—蝴蝶州—金门—南北台—南沙客运港—芒山—南横—石下—万顷沙—宝城围—横沥—灵山—亭角—炮台山

22号线：

番禺广场—祈福—广州南站—陈头岗—西朗—白鹅潭

2.5.2南沙大桥

2019年4月2号通桥，15分钟通东莞  30分钟通深圳 ，全面推动南沙房价和人流量。

2.5.3广深港高铁

2018年9月23日，广深港高铁香港段正式运营，这标志着内地高铁网将延伸至香港，两地高铁实现互联互通。

2.5.4广深港高速磁浮铁路

如果采用磁悬浮方案，列车速度加快，两地通勤时间也就相应缩短了。如果从南沙出发，20来分钟就可到达香港西九龙。

这两条备选线路的走向：

1、白云机场-广州火车站-南沙枢纽-宝安机场-前海-香港西九龙

2、白云机场-珠江新城-南沙枢纽-宝安机场-前海-香港西九龙

2.5.5南沙国际邮轮母港

2019年3月29日，南沙国际邮轮母港运营公司成立，10月试靠船11月开港运营！

广州南沙国际邮轮母港运营管理有限公司(下称“运营公司”)正式签约成立，运营公司由广州海港商旅有限公司(广州港集团全资子公司，下称“海港商旅”)与中交城市投资控股有限公司(下称“中交城投”)合资组建，将负责南沙国际邮轮母港建成后的日常运营管理。

“运营公司”将致力提升港口服务“标准化”，打造样板母港。

丰富航线产品供给：争取更多邮轮公司进驻南沙，加密母港航线，开发访问港航线、南海及“一带一路”邮轮航线，提升航线产品品质。

“运营公司”还将积极践行国家“海洋经济”战略部署，在粤港澳大湾区和“一带一路”沿线城市区域内以邮轮港口、邮轮航线的互联互通为切入点，逐步完善信息、资源、管理的共享机制，促进邮轮政策、邮轮教育和邮轮文化的常态化交流合作，提升广州作为粤港澳大湾区核心城市和“一带一路”重要节点城市的竞争力和影响力。

2.5.6南沙客运港码头

从6月1日起，南沙客运港每日往返香港中港城码头及香港机场码头航班增至18个，南沙与香港往来更便捷！最晚一班到南沙20点10分！

第三章 南沙自贸区七大板块

1.1海港板块——沙仔岛作业区，龙穴岛作业区

1.1.1基础信息

四至范围：海港区块15平方公里。海港区块一，龙穴岛作业区13平方公里，东至虎门水道，南至南沙港三期南延线，西至龙穴南水道，北至南沙港一期北延线（其中南沙保税港区港口区和物流区面积5.7平方公里）。海港区块二，沙仔岛作业区2平方公里。

功能定位：国际航运发展合作区。

规划发展重点：重点发展航运物流、保税仓储、国际中转、国际贸易、大宗商品交易、汽车物流等航运服务业。在国际航运服务和通关模式改革领域先行先试，联手港澳打造泛珠三角地区的出海大通道。

土地利用规划与现状：海港区块可建设功能用地面积总计1324.37公顷，其中商业办公用地64.46公顷，港口用地897.72公顷，物流仓储用地362.19公顷。

按规划容积率计算总建筑面积为129.1万㎡，性质为商务办公。

目前1324.37公顷可建设用地中，已建设用地515.27公顷,正在建设用地248.73公顷,未建设用地560.37公顷。

目前已建建筑面积4.35万㎡，未建建筑面积124.75万㎡。

龙穴岛片区内商业商务用地总面积64.46公顷，海港大厦与口岸大厦已建成，海港大道西侧商业用地进深200米（算绿带），经研究海港区港口用地进深800米（目前进深1200米）即可，远期若仍需发展，可考虑海港大道东侧沿路港口用地改变为商业服务业用地（兼容公共管理），与西侧用地呼应，形成商务办公带。

沙仔岛片区内正在建设汽车滚装码头，考虑到远期的功能提升，沙仔村留用地部分（蓝线范围，面积45公顷）可作为商业服务业用地使用，发展商业商务功能。

规划及实施情况：

龙穴岛作业区：一是在国际航运服务方面先行先试。鼓励港澳独资设立国际船舶管理企业，支持港澳投资国际远洋、国际航空运输服务；与港澳在货运代理和货物运输等方面规范和标准相对接。发展航运金融创新业务，做大做强航运交易所，发展航运保险业务。二是进行跨境电商试点业务，探索发展直销、物联网电子商务模式。三是试点口岸监管制度创新。

沙仔岛作业区：重点试点汽车物流的创新业务。包括汽车保税展示交易、整车平行进口业务。

南沙港区（含龙穴岛作业区和沙仔岛作业区）是广州港主力港区，岸线资源优良，已建成南沙港区一期、二期共10个10万吨级的深水集装箱泊位、2个5万吨级的粮食专业泊位和4个通用泊位，正在规划建设港区三期和四期工程。已开通内外贸航线57条，与珠江两岸20多个喂给港实现了业务往来，2013年南沙港区实现集装箱吞吐量1023万标箱，货物吞吐量2.1亿吨，初步形成具有较强竞争力的港航物流产业集群；2014年7月1日，国务院已同意将广州港进口整车口岸范围扩大至南沙港区。

1.2明珠湾起步板块

1.2.1基础信息

四至范围：明珠湾起步区区块9平方公里，东至环市大道，南至下横沥水道，西至灵山岛灵新大道及横沥岛凤凰大道，北至京珠高速，不包括蕉门河水道和上横沥水道水域。

功能定位：金融商务发展试验区。

规划发展重点：重点发展总部经济、金融服务和商业服务。推动粤港澳金融服务合作，探索开展人民币资本项目可兑换先行试验。进一步构建粤港澳金融和商贸服务合作新机制。建成服务珠三角、面向世界的珠江口湾区中央商务区。

土地利用规划与现状：明珠湾起步区区块可建设功能用地面积总计513公顷，其中商业商务用地333公顷,居住用地155公顷,公共配套设施用地25公顷。

按规划容积率计算总建筑面积1094万㎡，其中商业285万㎡，商务办公499万㎡，居住271万㎡，公共配套设施49万㎡。

目前513公顷可建设用地中，正在建设用地41公顷,未建设用地472公顷。

目前在建建筑面积为82万㎡，未建建筑面积1012万㎡。

规划及实施情况：完善粤港澳会展业的合作协调机制，推动展贸融合发展，构建粤港澳一体化的电子商务平台和大宗商品的国际交易平台。推动与港澳跨境人民币业务创新发展，推动与港澳投融资汇兑便利化，深化与港澳金融机构合作，建立适应粤港澳服务贸易自由化的金融服务体系。鼓励企业设立区域总部，建立整合物流、贸易、结算等功能的营运中心。

明珠湾起步区是南沙新区标志性工程，目前开发建设已全面铺开，正抓紧推进桥梁、道路、水系、安置区等基础建设，规划建设现代金融服务集聚区、总部商务办公区及钻石水乡居住社区等功能区。

1.2.2四大热门区域

明珠湾区，被誉为南沙版的“珠江新城”，三江交汇，是广州的出海口，其中连通南沙版的“珠江新城”四大热门区域分别是：利通智汇晶谷、灵山岛尖、珠江东、横沥岛尖。

1、利通智汇晶谷

将建设一栋200米高的超甲级写字楼，由国际著名设计师墨菲Murphy Jahn设计，用地面积共36438平方米，计容建筑面积为152058平方米，总投资39亿元，均为商务用地，项目将依托明珠湾起步区优越的地理区位和交通便利条件，以智慧城市、智能交通与科研为引领，打造推动广东省交通集团转型升级发展的金融、财务管理平台、国际业务平台及集聚跨境物流、跨境电商、与粤港澳合作等业务板块的具有国际水准的综合性商务办公中是目前明珠湾灵山岛尖板块规划最高的地标，成为南沙标致性的建筑，呈现城市的文化内涵。

2.灵山岛尖

灵山岛尖这个南沙的“珠江新城”，已是国企云集，还有众多的世界500强总部，已经聚集了越秀、华润、金地、绿地、中交、南沙城建等地产大鳄，

灵山岛尖是明珠湾起步区近期重点开发区域，基础设施建设已基本完成，计划在未来三年的时间，完成灵山岛尖约30个地块的二级开发。

目前，灵山岛尖东侧规划建设金融商务功能区，已引入中交集团、省交通集团、越秀集团等多个总部和金融项目；西侧规划打造钻石水城社区，部分居住项目今年内将实现主体封顶，产城融合发展态势逐步形成。打造优质生活圈。高标准推进广州南沙城市规划建设，强化生态核心竞争力，彰显岭南文化、水乡文化和海洋文化特色，建设国际化城市。积极探索有利于人才发展的政策和机制，加快创建国际化人才特区。提升社会服务水平，为区内居民提供更加便利的条件。

3横沥岛尖

根据公告，永久会址总用地面积约24.1万平方米，总建筑面积约32.3万平方米，总投资规模约35亿元。规划形成以会议功能为主导，兼具展览活动、新闻发布、产品展示、节庆活动、宴会餐饮、酒店住宿等功能的复合型场馆。这么看来，永久会址落户在横沥岛尖，也正是横沥岛尖的定位——全国首座国际金融岛，强有力的印证。
    4、珠江东

1.主线全长约5.67千米，总投资约77.94亿，串联慧谷西、灵山岛尖、横沥岛尖和珠江东四大区域，称之为南沙明珠湾的“大动脉。

2.明珠湾跨江通道北起慧谷环市大道，线路由北向南依次经蕉门水道、灵山岛尖（屯田路）、上横沥水道、横沥岛尖（星灿路）、下横沥水道后，接珠江东组团（宝成围路）。隧道串联起慧谷、灵山、横沥以及珠江东4 大组团，并通过设置出入口匝道为慧谷、灵山岛、横沥岛提供高效的交通联系。

明珠湾起步区位于南沙中心城区的核心区域，是广东自贸区南沙新区片区七个区块之中的重要区块，投资超过320亿人民币，位列七大板块之首，是南沙CBD核心位置，打造高水平对外开放门户枢纽的核心功能区和广州城市副中心的引导示范区，重点发展金融服务、总部经济和科技创新等高端非生产性服务业。

6月5日，南沙灵山岛尖2宗商住用地拍卖，战况激烈，遭20多家房企争抢，最后，经过43轮竞价，佳兆业以总价148453万元拿下灵山岛2019NJY-4地块，折合楼面价17230元/ ㎡。金茂以总价136990万元拿下灵山岛尖2019NJY-5地块，折合楼面价17230元/ ，根据数据统计，自2017年至今，灵山岛尖已出让14宗，累计建面134.5万㎡商住商服用地。

目前已有多家500强企业进驻，其中包括万豪酒店、城投、中化、中铁、中国银行、越秀国际金融中心、省交通集团智汇晶谷（即“利通中心”）、中金岭南国际贸易中心、国际风险投资中心、南沙国际贸易中心和星河总部2.0项目等，总投资额约134亿元。该批建成后将引入一批金融服务、智能交通、国际贸易、科技创新等行业总部企业及一批外事机构进驻。建成后将成为集综合金融、跨境金融、科技金融等独特核心竞争力于一身的价值高地，和集超甲级写字楼、高端商业、高级人才公寓于一体的城市地标。

明珠湾起步区，定位为金融商务发展试验区，是自贸区企业总部、金融业务、高端商贸产业聚集的南沙中央商务区。为超越“珠江新城”而生，未来将成为南中国自由贸易企业的最佳选择，同时也是国际企业入驻的最佳选择，是外资进驻的投资热土，更是比肩世界的自贸CBD。

1.2.3凤凰大道

凤凰大道，其中配套3座凤凰大桥，其实分凤凰大道就是连接明珠湾区的。今年1桥即将通车，它把灵山岛和焦门连接起来了，直接带动俩个板块的经济发展，还有交通的便利，明珠湾区主要是指南沙中部河网的沿岸，其包括焦门河两岸，横沥灵山岛，横沥岛，珠江街，龙穴岛西北部，南沙岛西部。

1.2.4明珠湾大桥

明珠湾大桥是广州面向粤港澳大湾区建设的重大交通枢纽核心控制工程。项目规划宽度为60m，双向八车道，为城市主干道，沿线设置桥梁5座，分别为明珠湾大桥特大桥、K2+187.8中桥、K4+115中桥、四涌改道中桥及环市大道立交。明珠湾大桥工程建成后将与环市大道、凤凰大道构成明珠湾区生活环，可以进一步紧密连接明珠湾起步区、蕉门河中心区、南沙湾等自贸区区块，持续提升区内交通通达性。

地铁4号线南延段穿过，到珠江新城只需60分钟，涵盖广隆站、大涌站；在建地铁18号线及22号线，将于2022年完工，实现半小时直达广州中心城市及深圳、东莞、中山、佛山等，。还有15号线（南沙内部环线)，直接带动南沙明珠湾的经济发展。

1.2.5明珠湾起步区的优势和劣势

优势：

2014年，中国（广东）自由贸易试验区成立，南沙新区片区作为其中面积最大的片区，被定位为粤港澳深度合作示范区、21世纪海上丝绸之路重要枢纽和全国新一轮改革开放先行地。2016年，广州市委十届九次全会将南沙定位为广州城市副中心。2017年，广东省委第十二次党代会，将南沙定位为建设承载门户枢纽功能的广州城市副中心。2019年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，南沙被定位为粤港澳全面合作示范区，要求携手港澳建设高水平对外开放门户、创新发展示范区、金融服务重要平台和优质生活圈，南沙的改革开放创新进入了新时代。

劣势：

离市中心太远，但是珠三角的中心，拥有得天独厚的港口。因为广州政府逆天的不是从市中心往外扩，所以离中心远也可秒杀市区那些没新城加身的散盘。如果南沙不限购，房价早就上去了，政府就是想慢慢开发，吸引多些人才过来，

1.3南沙枢纽板块

1.3.1基础信息

四至范围：南沙枢纽区块10平方公里，东至龙穴南水道，南至深茂通道，西至灵新大道，北至三镇大道。规划定位为国际化、品质化、特色化的粤港澳大湾区宜居示范区，形成公共服务区、宜居居住区、生态农业区

功能定位：粤港澳融合发展试验区。

规划发展重点：重点发展资讯科技、金融后台服务、科技成果转化、专业服务等, 打造粤港澳生产性服务业发展基地，探索内地和港澳社会管理创新及经济融合发展新机制。

土地利用规划与现状：南沙枢纽区块可建设功能用地面积总计492.8公顷，其中交通枢纽用地43.8公顷,商业用地54公顷,商务办公用地81公顷,居住用地201.8公顷,外事用地37.5公顷,教育设施用地74.7公顷。

按规划容积率计算总建筑面积904.6万㎡，其中商业135万㎡,商务办公243万㎡,居住299万㎡,外事50.4万㎡,教育89.6万㎡。

目前该片区尚无建设。

规划及实施情况：打造与国际接轨的营商环境，创新社会管理服务体系；拓展香港产业发展空间，构建与香港科技联合创新的新机制，打造粤港澳生产性服务业发展基地，促进粤港融合发展。

1.3.2“宜居” 是最大的亮点

道路以北区域规划有14宗居住用地。所有居住用地基本上都配套了智能快递设施、小区游园、垃圾收集站、室内健身用地、文化室、学习角、生鲜超市、公共厕所等。

广东省中医院南沙医院亦规划在本次规划地块的北侧，为居民提供便捷、高品质的健康养生服务。医院西北角有敬老院和残疾人康复服务中心。

而南侧则以农林用地为主，另规划了3宗宅地和2宗商业用地。

1.3.3规划形成“两心四廊三区”的结构

两心：为公共服务的两个核心，包括东南部的社区中心及东北部的邻里中心。

四廊：包括沿四、五、六涌的东西向绿廊，及沿灵新大道布局的南北向公共服务轴线。

三区：包括公共服务区、宜居居住区及生态农业区。

区块内还规划有健康养生区、活力商务区、生态居住区、公共服务区、文化教育区、公园游憩区。

1.3.4七大自贸区块中，最多居住地块

根据规划，南沙枢纽区块是南沙自贸区7大区块中，规划居住用地最多的一个区域，规划宅地面积201公顷，此次获批的只是其中一小部分配套地块。

海港区块：无宅地

明珠湾起步区区块：规划居住用地155公顷
南沙枢纽区块：规划居住用地201公顷
庆盛枢纽区块：规划居住用地28.4公顷

南沙湾区块：规划居住用地124公顷

蕉门河中心区区块：规划居住用地24公顷

万顷沙保税港加工制造业区块：规划居住用地70公顷

1.3.5定位为 “粤港融合发展试验区”

根据《湾区规划纲要》，南沙与香港合作的“粤港深度合作区” 被重点提及。

 整个南沙枢纽区块面积为10平方公里，定位是粤港融合发展试验区，将重点发展资讯科技、金融后台服务等，打造粤港澳生产性服务发展基地。

 按照南沙自贸区的规划，粤港深度合作区启动区就位于南沙枢纽区块内部。

1.3.6规划最强交通枢纽

南沙港铁路、深广中通道、深茂铁路、广中珠澳城际轨道、中南莞城际轨道、地铁18号线、地铁22号线等多条地铁铁、轨道交通、高快速路将在南沙枢纽交汇，形成南沙新区辐射内地、连接粤港澳大湾区的重要。南沙枢纽核心区将经过2条高铁、3条城际轨道、3条地铁。是南沙新区辐射内地，连接粤港澳的重要交通枢纽。

粤港澳大湾区宜居示范区政策利好：广东省中医院南沙医院、中山大学附属第一医院南沙分院选址项目设计方案显示，服务45万人+引进超2000人才,这里不仅要打造一所高水准医疗中心，还要打造集医、教、研为一体的医疗机构广东省中医院南沙医院。省中医院南沙医院总投资36亿，建设1200个床位。预测至2020年，医院日均门诊量可达到7000人，到2025年预计可服务人口45万！而广东省中医院南沙医院，则是为万顷沙的爆发，打下的另一大基础。

南沙区政府公布南沙枢纽配套用地的详细规划，南沙将打造成为有特点，高品质，国际化的粤港澳大湾区宜居示范区！8所学校，7所幼儿园，体育馆，博物馆，公园等也会在不久的将来落户南沙的万顷沙区块。粤港澳大湾区宜居示范区！

1.4庆盛枢纽板块

1.4.1基础信息

四至范围：庆盛枢纽区块8平方公里，东至小虎沥水道，南至广深港客运专线，西至京珠高速，北至沙湾水道。

功能定位：国际教育和医疗合作试验区。

规划发展重点：重点发展教育培训、健康医疗等产业，率先探索在教育、医疗等领域对港澳和国际深度开放。

土地利用规划与现状：庆盛枢纽区块可建设功能用地面积总计247公顷，其中教育用地117.7公顷,医疗用地50.2公顷,商业用地50.7公顷,居住用地28.4公顷。

按规划容积率计算总建筑面积为351.5万㎡，其中教育117.7万。

1.4.2聚焦庆盛板块三大发展特点

特点一：一年时间出让13万㎡商服地，体量“碾压”灵山岛

庆盛板块近期密集出让用地，自去年1月挂出2018NJY-1出租地块后，至今累计挂牌总占地面积达13.1万㎡，远高于同区的灵山岛板块，市内仅次于科学城。

定位具备“差异性”，加上广州官方“强南沙”战略，在金洲-蕉门等传统板块商服布局饱和后，庆盛将成为新的发展热土。

2018年1月至今重点商服区挂地情况（单位：万㎡）

特点二：庆盛迎来新定位

大湾区重要科技创新节点+南沙北部中心

去年10月，《庆盛枢纽控规》新鲜出炉。

文件对该板块定位为“粤港澳大湾区重要科技创新节点、国际智慧创新城、人工智能产业引领示范区及南沙新区北部组团中心”。

《新控规》一方面强调了庆盛发展“科创”的方向；同时官方将投入资源促进其成为南沙北部的“组团中心”，建设规格将与金洲-蕉门看齐。

另一方面《新控规》可视为官方对南沙北部待发展区域“拓荒”的重要文件，而庆盛枢纽建设将“打响第一枪”，其将带动东涌、黄阁、大岗等板块产业升级。

此外，《新控规》为庆盛枢纽带来不少福利，其中包括“港科大广州校区”。

该项目建设同时被写进《2019年广州市政府工作报告》，属于今年重点推进项目，可见官方对于该项目的重视程度。

根据功能区分布图显示，未来校区将布局在庆盛板块的西北侧。

据了解，该校区已于2018年12月正式签约动工，总占地面积达1.13平方公里。

 未来，庞大的学生、教师群体将产生巨大的消费、生活需求，可较快地刺激区域配套发展。

特点三：南沙“北弱南强”现状将被改写

未来2-3年庆盛片区进入发展快车道

就目前而言，庆盛生活配套主要集中在东涌立交周边，石牌市场、百越商场可满足一般生活需求。庆盛板块档次提升需要2-3年时间。

届时，新鸿基商业项目将投入使用成为区域商服中心、

其办公（写字楼）部分将发挥港企招商优势，吸纳优质外资企业区域总部进驻；

对于其商铺（购物中心）而言，其将承接4号线、广深港高铁旅客，以及周边产业园、港科大广州校区员工、学生需求。

 庞大的人流量可产生可观的消费潜力，支撑购物中心健康发展，带动区域商服氛围成熟。

假如本次出让的2019NJY-1地块同样由新鸿基拿下。

两地块总占地面积达10.2万㎡，其总计容建面达32.7万㎡。

体量是天河城（计容建面16万㎡）的2倍，对于区域发展具有举足轻重的意义。

未来，南沙目前发展“北弱南强”的格局亦将得到改变。

庆盛极有可能凭借交通、人才、产业优势，成为南沙区域发展的重要增长极，成为辐射亚运城、东涌、黄阁的重要商服区。

1.4.3南沙北枢纽 - 多维立体轨道

庆盛枢纽区块集“高铁+地铁+高速”等于一体的交通枢纽

【高铁】

途经庆盛站的高铁，当前最受关注的就是广深港高铁。

列车班次

1、庆盛发深圳，8:33-17:07时间段，一天7次，21分钟-32分钟到达深圳，49.5元，平均一个半小时一班；

2、深圳发庆盛，8:21-18:07时间段，一天6次，21分钟-28分钟到达庆盛，49.5元，平均两个小时一班；

3、福田-庆盛，13:02，41分钟到达庆盛，59元；

4、广州南发庆盛，8:18-16:52时间段，一天7次  13分钟到达广州南，24.5元，平均一个半小时一班；

5、广州北发庆盛，9:02，40分钟到达庆盛，44元；                                                                                                                       

6、庆盛发广州南，8:48-18:25时间段，一天6次， 13分钟到达庆盛 24.5元，平均两个小时一班。

【地铁】

地铁方面，目前途经庆盛站，并投入使用的只有广州地铁4号线。

【高速】

目前途经庆盛片区主要有三条高速：南二环高速、京珠高速，和东部干线。前两者早已投入使用，而“东部干线”是广州未来的一条重要主干道。

【有轨电车】

南沙有轨电车的计划早在2015年就提出，整个南沙将建6条有轨电车，并会经过庆盛枢纽，但截至目前未有新的进展。

1.5南沙湾板块

1.5.1基础信息

四至范围：南沙湾区块5平方公里，东至虎门水道，南至蕉门水道，西至黄山鲁山界，北至虎门大桥，不包括大角山山体。

功能定位：粤港澳科技创新合作区。

规划发展重点：促进粤港澳现代服务业及科技创新紧密合作与融合发展，重点发展商务会展、科技创新、休闲度假、邮轮游艇经济服务外包和生态居住等功能。

土地利用规划与现状：南沙湾区块可建设功能用地面积总计321.9公顷，其中商业商务用地98.38公顷、居住用地124.37公顷、科研用地68.75公顷、公建配套用地30.4公顷。

规划及实施情况：创新粤港科技研发合作新模式，合作推进粤港创新成果产业化基地和区域性科技创新服务中心建设，建设科技成果转化平台；进一步扩大对港澳服务业开放，推动粤港澳人员职业资格互认；试点游艇自由行，与港澳共同发展邮轮、游艇、岭南水乡文化等滨海旅游。

目前，南沙湾区块的高端商务及配套设施已初具规模，正在加快推进总投资150亿元的国际邮轮母港及配套商业综合体建设；国家级高新区资讯科技园已形成中科院“一院五所”系列研发机构、教育部属高校系列研发机构、以港澳为主体的境外合作科研机构等三个科技创新组团，集聚科研机构（不含企业）研发人员1300人。

1.5.2“一心两带三片四核多廊”的规划结构。

一心：黄山鲁森林公园为核心；

两带：串联南沙岛的风情大道；展示富有形象魅力的滨海活力带；

三片区：北部海洋文体休闲区，中部珠江口游憩商务区，南侧国际科技创新区；

四核：各片区及滨海公园形成的功能和地标核心；

多廊：依托主要河涌绿地、山体与防护绿地形成多条廊道。

1.5.3南沙湾城市功能日趋丰富

南沙湾区板块位于广州南沙区东南部，面积约22平方公里，是广东自贸区南沙七大片区的主要区域之一，也是从霍英东先生开始，霍英东集团重金押宝的区域，霍氏家族是南沙最大的“地主”。霍英东财团在南沙一共购买了22平方公里土地，几乎占南沙国家级经济开发区的一半。

经过霍英东集团30年的开发建设，南沙湾区板块已建成千亿级别的配套设施。

1、南沙大酒店、南沙高尔夫球会、南沙游艇会、香港中华总商会、珠江三角洲商贸大厦、南沙客运港、蒲州花园、南沙天后宫、英东中学等，让一个国际化的滨海新城浮出水面。

2、广州第一个直通港澳的码头就选址在南沙湾，如今已建成为全国第三大、湾区第一大邮轮母港，预计2019年10月试运营，正式运营后年旅客通过能力可达到75万人次以上。

3、南沙湾将是广州联系珠江东岸城市群的前沿阵地，以及珠江口两岸互联互通绕不开的枢纽可以说南沙湾地区作为南沙新区的核心区域，是南沙区发展的重点。

4、香港有浅水湾，深圳有深圳湾！现在，广州也有南沙湾，逐步揭开南沙湾美好的面纱后你会被它所惊艳！

南沙湾作为南沙核心区域，由闻名中外的城市顶尖设计大师德国ISA国际设计集团和清华同衡联手操刀，共同敲定南沙湾的城市发展规划打造一个有山、海和闲适的生活，粤港合作的高新技术开发区，有邮轮母港、连接港澳的客运港湾区。

1.5.4南沙湾的三个区块

整个南沙湾共分为三个区块：

北边将形成一个海洋文化休闲为主体的海上客厅节点；在中部，结合邮轮母港以及连接港澳的客运港，形成一个游憩商务区，体现南沙湾作为广州出海口门户的职能和风采；而南边，是早已形成气候的以粤港合作、文教创新园区为主体的湾区中部科技创新区。

1.5.5交通

南沙客运港6月1日起加密航班，最晚一班到南沙20点10分！

航班：往返中港城每天增加4班，70分钟直达香港机场

通关：旅客自助通关最快8秒，境外旅客可办理离境退税

配套：将设有接驳接送网点，旅游服务一站式对接

1.6蕉门河中心区板块（境外投资综合服务区）

1.6.1基础信息

四至范围：

蕉门河中心区区块3平方公里，东至金隆路，南至双山大道，西至凤凰大道，北至私言滘。

南沙湾区块5平方公里，东至虎门水道，南至蕉门水道，西至黄山鲁山界，北至虎门大桥，不包括大角山山体。

功能地位：境外投资综合服务区。

规划发展重点：重点发展商务服务产业、培育外贸新业态，集聚中小企业总部。为港澳中小企业开拓国内市场、国内中小企业开拓国际市场提供支撑，建设成为国内企业和个人“走出去”的窗口和综合服务平台，构建“走出去”政策促进、服务保障和风险防控体系。

土地利用规划与现状：蕉门河中心区区块可建设功能用地面积总计139.53公顷，其中行政办公用地18.35公顷，商业商务用地88.93公顷，居住用地24.63。

无论是几何位置，还是商业教育配套密度，蕉门河板块，都是南沙的中心。

而据南沙政府近期公布的《南沙新区总体规划2012-2025》，更是明确指出蕉门河区域，主要承担新区行政、文化、商业等综合性城市公共服务职能，是新区日常性公共事务、服务中心。如此中心，其发展现状，令人着迷。

配套：可PK珠江新城

早在2015年，国规委便放出规划，蕉门河东西两岸未来会建设“花城广场”，堪比珠江新城。

该广场由三大公共绿地组成，以水系＋中轴的布局，为市民提供一个高标准的“城市客厅”；规划建设的图书馆、博物馆、美术馆、科技馆等公共滨水空间。

还将配套阳光草坪＋旅游服务核心＋浮动舞台+艺术坐标＋水镜广场五大景观项目，形成南沙坐标景观廊。

发展：总部云集

王老吉、真功夫、中铁建、香江、微软，蕉门板块近年引进的总部企业中，大牌云集！

众所周知，南沙因为自贸区以及粤港澳大湾区的原因迎来空前的发展。而蕉门河城市中心区，是南沙城市发展的起步区域，也是南沙的行政中心、商业中心、文化中心和居住中心，这里聚集着南沙80%以上的城市配套，是南沙真正意义上的城市中心。

1.6.2蕉门河中心区配套

区块定位方面：蕉门河中心区=南沙区政府、自贸区管理机构所在地+南沙的“城市会客厅”+南沙交流中心。

交通方面：蕉门河中心区拥有地铁4号线蕉门站和蕉门公交总站；在建的18号线，则位于桥的西边。两条线的功能都是加强南沙与市区联系，均为南北走向，能够牵起4号线和18号线的，是地铁15号线。15号线定位为南沙内部环线，连通4号线、18号线、22号线，途经万顷沙枢纽、南沙客运港、邮轮母港等交通枢纽，串联起明珠湾区、蕉门河城市中心区等重大功能区，覆盖南沙自贸区五大区块。接驳南沙快速路、华南快速、京珠高速、虎门高速的快线列车。

教育方面：拥有南沙区蕉门九年一贯制学校、华师第二附中、广外附小附幼等学校。

医疗方面：拥有广州市妇女儿童医疗中心南沙院区、南沙中心医院二期后续工程等

企业方面：蕉门河中心区引进了多家世界500强企业，包括但不限于中铁建南方总部基地、中化集团蕉门河西区城市综合体、中远海运华南国际航运大厦。

商务办公方面：拥有中惠·璧珑湾双子塔、水岸广场、建滔广场、南沙档案信息规划展览中心等。

文化休闲方面：拥有南沙新图书馆、南沙区新少年宫、蕉门中心区双桥、凤凰湖、市民广场、万达广场、南沙喜来登酒店、古格雅阁公寓等。

习俗：习俗文化有水乡婚礼、咸水歌表演、水乡美食、南沙麒麟醒狮等本地特色活动。

目前的蕉门河中心区正逐渐成为南沙乃至广州的一颗明珠，置业蕉门河中心区成为了很多购房者的第一选。

政策：                                                    

目前，蕉门河中心区规划发展重点发展商务服务产业、培育外贸新业态，集聚中小企业总部。为港澳中小企业开拓国内市场、国内中小企业开拓国际市场提供支撑，建设成为国内企业和个人“走出去”的窗口和综合服务平台，构建“走出去”政策促进、服务保障和风险防控体系。未来，蕉门河中心区也将继续发挥“城市会客厅”功能，全力推动粤港澳大湾区南沙自贸区的发展！

1.6.3南沙自贸新区

【黄金十字中轴】

这个中轴位于蕉门河中心板块之上，以蕉门河为分界，西岸是南沙政务中心，东岸是成熟的商务中心，中轴打造了文化中心——南沙市民广场，引进TOD交通体系，实现“地铁综合交通物业”的综合开发，以此构成蕉门河的黄金十字中轴，未来价值媲美珠江新城。

1.6.4凤凰经济带

【经济命脉】起始带

从图上可见，蓝色线为凤凰大道，从交通层面上剖析，它为南沙一条重要的主干道，大致呈南北走向，连接市南大道与万顷沙。

目前各个交通、桥梁、跨海跨江隧道都围绕此大道汇聚贯通，它打通了各个片区交通脉络，决定着未来产业等，全球乃至全国知名企业的进驻偏好。

包括：未来五大馆（明年营业的图书馆、博物馆、美术馆、科技馆、档案规划展览馆）、中铁建南方总部及其水岸广场、建滔广场、凤凰湖、城市广场及蕉门河两岸景观带、凤凰湖、万达广场、南沙城投南恒、未来近300米高的太古城（意向规划中），是南沙至为繁华、配套至全的片区。

这条亮点多多的经济命脉，起于蕉门河中心，目前商务围聚区邹形初现。王老吉、中国铁建、香江、微软，蕉门板块近年引进的总部企业中，大牌云集！这一系列总部的建成，将为产业引进和国内企业走出去提供平台支撑。

1.7万顷沙保税港加工制造业板

1.7.1基础信息

四至范围：万顷沙保税港加工制造业区块：东至龙穴南水道，南至万顷沙十一涌，西至灵新公路，北至万顷沙八涌(其中南沙保税港区加工区面积1.36平方公里)。是我国第五个、广东省第一个通过国家正式验收的保税港区。是我国第五个、广东省第一个通过国家正式验收的保税港区。

功能定位：加工贸易转型升级服务区。

规划发展重点：重点发展加工制造、研发孵化、数据服务、电子商务、检测认证服务等生产性服务业。搭建促进加工贸易企业转型升级的技术研发、工业设计和知识产权等公共服务平台。

土地利用规划与现状：万顷沙区块可建设功能用地面积总计732.02公顷，其中工业用地476公顷，物流仓储用地100公顷，商务办公用地59.5公顷，居住用地70.1公顷，公共管理与公建配套用地70.1公顷。

按规划容积率计算总建筑面积为967.16万㎡，其中商务办公119万㎡,厂房、仓库743.01万㎡,居住105.15万㎡。

目前732.02公顷可建设用地中，已建设用地为9.13公顷，正在建设用地为35.86公顷，未建设用地687.03公顷。

目前已建建筑面积14.54万㎡，在建建筑面积85.74万㎡，未建建筑面积866.88万㎡。

规划及实施情况：与港澳深度合作，在电子信息产业新业态培育、科技创新服务、检验检测认证服务等领域创新业务模式，搭建服务于加工贸易企业转型升级的技术研发、工业设计、知识产权、加工贸易结算中心等公共服务平台。

万顷沙保税港加工制造业区块内规划建设检验检测高技术服务集聚区等功能园区。

规划188公顷用地

省中医+体育馆+8所学校+博物馆

此次规划的配套设施十分完善，有省中医南沙医院、7所幼儿园、1所小学、体育馆、派出所、敬老院、少年宫、博物馆......

1.7.2构建“两心四廊三区”，6功能+4系统，打造城市示范区

该地块的规划十分高端，将立足粤港合作，打造紧凑、活力、健康的宜居的城市示范区。

空间上将构建6大功能分区和4个特色系统：

6大功能分区：健康养生区、活力商务区、生居住区、公共服务区、文化教育区、公园游憩区

4个特色系统：城市立体步行系统、城市风貌导控与地标系统、天际线控制、城市风廊与开敞空间体系

同时该地块将规划形成“两心四廊三区”的结构：

两心：社区中心与邻里中心

四廊：3条南北向绿廊、公共服务设施走廊

三区：公共服务区、宜居居住区、生态农业区

1.7.3规划至少7条轨道，打造南沙枢纽综合体

另外南沙政府在4月中，就挂出一份南沙枢纽设计招标公告，将打造的是新型“零换乘”枢纽综合体，规划至少7条轨道：

高铁：赣深客专南沙支线、南沙港铁路等

城轨：肇顺南、中南虎等

地铁：18号线、15号线以及策划新增的其他城市轨道等

万顷沙未来将是南沙重要的陆上交通枢纽，是多条国铁、轨道交通、高快速路等多重主干线的交汇处，也是深中通道的广州出口地。

房价低洼“1”字头

一块靓地待开发

目前万顷沙有四个楼盘在售，且是尾货，均价尚处南沙低洼，在12000元/平至18000元/平。

不过就在6月底，这里出让一块地！深圳鹏瑞地产以4913元/平的楼面价，拿下万顷沙镇昔仓路以南的2018NJY-7地块。

①万顷沙大动脉灵新大道扩建双向四车道

灵新大道扩建工程可谓是大家比较期待的工程之一，工程于上年年末正式总承包招标，相信很快就能够动工建设了！

②南沙过江通道明珠湾大桥正式动工

3月3日，在南沙区万顷沙镇义隆围靠近蕉门水道的空地上，由中国铁建大桥工程局集团总承包的南沙区明珠湾大桥正式动工开建,明珠湾大桥起始于万顷沙岛的万环西路，止于南沙经济开发区虎门联络道。

③红莲路跨海隧道工程开始全过程设计

中交公路规划设计院有限公司隧道工程部中标自贸试验区万顷沙保税港加工制造业区块综合开发项目红莲路跨海隧道工程全过程设计咨询项目。

④南沙港铁路万顷沙枢纽站

广州南沙港铁路，2016年就已经开始动工建设了，这些年来很多街坊都知道有这么一条线路，可是一直没听到有什么动静，其实这条线路一直在推进中！

⑤广州十大火车站之一南沙站就在万顷沙

而近日《2040广州市交通发展战略规划：全球城市定位下的广州铁路枢纽发展战略研究》开始招标，根据草案规划，未来广州将有十大火车站，而南沙就占两个，其中一个庆南沙站（万顷沙）。未来还将设立“万顷沙枢纽中心”，高铁、城际都会有哦。

⑥深中通道在广州的出口，就在万顷沙

深中通道东起于广深沿江高速，与深圳宝安机场互通，西至中山马鞍岛，全长仅约24公里。届时从中山出发，30分钟即可到深圳机场，1小时内通达周边4大机场和深水港。

⑦此外，未来还有地铁15号线环线

广州地铁15号线，广州首个区内大环线，主要贯穿着南沙当前及未来最核心的板块——明珠湾区。由于15号线是环线，所以能够将明珠湾区各个板块（金洲商圈、灵山岛总部基地、万顷沙交通枢纽等）的资源整合在一起，将有利于促进万顷沙板块迅速发展。

1.7.4政策利好

保税港+“香港园”

恒大法拉第未来进驻.在产业上，万顷沙依旧大有可为。由于片区内土地平整、交通便捷，同时拥有物流港，这里已被规划建设万顷沙保税港加工制造业区块、粤港澳深度合作区——“香港园”。就在本月初，恒大法拉第未来智能汽车（中国）有限公司正式揭牌，将引入世界最顶尖的新能源汽车技术。其生产基地就位于南沙万顷沙保税港内，预计2019年第一季度，即可实现量产。

美的工业园，珠江科技园，珠江啤酒厂,保利电商保税港。值得一提的是，规划中的10平方公里的香港园，未来将会是粤港澳深度合作区，未来万顷沙高科技产业将会越来越多，将会吸引更多的高级人才涌向万顷沙片区。随着人才的涌进，该区域购房需求量必然大增，随之带动整个房价的增长。

1.7.5万顷沙板块优势和劣势

《板块优势》

1、粤港澳大湾区，南沙自贸区，南沙第二副中心等等政策利好

2、南沙港铁路、深广中通道、深茂铁路、广中珠澳城际轨道、中南莞城际轨道、地铁18号线、地铁22号线，明珠湾大桥，虎门大桥，南沙港快线将大大改善该区域的公共交通。

3、各大著名企业名企众多+人才涌进=项目附加值

4、天汇百汇各大商业丰富，改善了周边的商业匮乏，广东省中医院，中山大学南沙分医院。

5、环境优美，滨海公园、著名旅游景点百万葵园；广州最大的湿地公园——南沙湿地公园；毗邻黄山鲁森林公园，被誉为南沙中心城区的生态绿色核心和天然氧吧。

《板块劣势》

目前周边商业配套比较差，交通配套比较差，

规划前景比较好，还是需要时间有待发展

南沙购房热线：400-151-7897