位于龙华红山的龙光玖悦台开盘在即，龙光玖悦台验资100万看房，今天我们聊一聊该项目的投资价值，红山是否还有上涨空间，如果想买龙华又该如何做出选择，龙光玖悦台验资100万看房
01龙交玖系”流水线产品？
龙光玖悦台的开发商是龙光地产，作为深圳的“地王专业户”，龙光拿地向来凶狠。
去年6月，龙光以65.85亿拍下玖悦台地块（A817-0609），其中人才房面积14100+22600平方米，楼面地价66988元/平方米。
在当时，6.7万/㎡的楼面价，已经非常逼近或超过临近的二手房价格，一路之隔的中航天逸小区单价仅6.5-7万左右，当地价追上房价，结果当然是房价上涨，经过“双11”豪宅税新政后到目前，华业玫瑰四季一期已经上涨到8.1万/㎡，中航天逸上涨到8万/平方米。
从去年6月拿地，到今年6月即将开盘发售，这样的开发速度虽然有利于房企回款，但也意味着玖悦台的产品不会令人感到惊艳。
“玖系”是龙光地产打造的中高端产品系，有了龙光玖龙玺和龙光玖龙台的前车之鉴，笔者承认龙光择地的眼光，但“玖系”产品却给人一种流水线的感觉，有点类似服装界的H＆M。
龙光玖悦台，位于人民路和腾龙路交汇处，土地面积约3.3万㎡，总建面约20.9万㎡，计容建面约15.4万㎡，其中：
商品住宅：9.8万㎡；人才住房（只租不售，产权归政府）：3.67万㎡；商业：6000㎡；幼儿园（18班，独立占地，在地块东侧突出部分）：5000㎡，其余为社区物业配套、地下室等。
项目一期在地块的东侧，含2栋商品住宅，2栋人才房、商业裙楼（含人才房）及幼儿园，地上最大层数36层；二期在地块的西侧，含3栋（4座）商品住宅，地上最大层数41层。
人才房和幼儿园靠近地铁4号线和6号线，这样会降低1栋和3栋商品房的噪音和震感，但是1栋靠近人民路，还是会有一定的噪音，因此3栋的居住体验是最好的。
项目缺陷是人才房和商品房不分区管理，共用一个花园，而且项目的车位比不到1，梯户比2梯5户，容积率4.5，产品的配置偏刚需，带精装修交付，但是装修费不能贷款。
户型方面中规中矩，没什么硬伤，虽然销售说得房率在82%，但看房的体验明显达不到82%的预期。印象最深刻的是112㎡的户型，南北通透双阳台，可以说是整个项目最好的户型。
02玖悦台值得买吗？
龙光玖悦台值得买吗？没有价格谈论是否值得入手等于耍流氓。
项目目前没有备案价，一再追问下，销售终于说出了8-10万的预估价，当然，这是一句废话。
我们今天不谈价格，单独说一说龙光玖悦台的项目价值。
龙华房产价值第一梯队的，当然是深高北学区的楼盘，包括金亨利、汇龙湾、水榭春天5/6期，在红山片区，有名校学位要比没名校学位的均价高3-4万/㎡。
有深高北学位的金亨利首府目前的二手房报价为11.6万/㎡，汇龙湾二手房报价11.4万/㎡，而红山北部没有名校学位的如华业玫瑰四季和中航天逸，只能卖到8-8.5万/㎡。
在同一项目中，有深高北学位的莱蒙水榭春天5、6期挂牌价为10.3-10.7万/㎡，而水榭春天1、2期只能卖到7.5万/㎡左右。
2019年，深高北通过中考的检验，取得了不错的成绩，四大率排全市第六，这使得深高北学区房业主的心态变得更高，当下除非有特定的需求，深高北的学区房是不宜买入投资的。
第二梯队是上塘片区，特发和平里、潜龙曼海宁、港铁天颂、尚峻花园，一方面是这些项目价格还没有红山中央居住区那样高，有小户型可供挑选；另一方面，上塘距离红山6967、图书馆、展览馆、演绎馆仅一站的距离，地铁6号线开通片区升级为双地铁。同时，这些楼盘所处的学区是高峰学校，中考成绩与深高北不相上下。
第三梯队是红山外围的一些优质小区，更适合刚需上车。如金地梅陇镇，金地上塘道，世纪春城，书香门第等，没什么亮点但也没什么缺陷，价格也合适，龙华的购买力会慢慢从高价的红山向周边扩散。
我们在回过来看龙光玖悦台，产品上拼不过金茂府，学区为龙华实验，排名中下，拼不过深高北和高峰学校，价格方面一定拼不过第三梯队的刚需上车盘。
龙光玖悦台只有区位，但这个区位却是位于红山与上塘的交界处，与地铁站不远不近800米，紧挨着城中村龙塘村，综合来看，没有什么特别突出的亮点，我们只能期待价格。
最后，龙光玖悦台是否值得入手，我们还要看最后的备案价格，接近10万不如选金茂府了，超过9万不如选上塘的电梯次新房投资价值更高，8万左右还值得考虑一下。
03红山是否还有上升的空间
龙华区最大的痛点其实是交通和土地，交通方面，在以前只有1条4号线，如今6号线即将开通，但走向是与4号线重合的，没有去覆盖更多的区域。
土地方面，龙华区缺少大片可供开发的土地，即使是红山上塘，周边也遍布城中村和工业区，片区的发展比较依赖城市更新，让龙华房价的全面提升受到制约。
在投资者眼中，龙华比不上前海扩容概念的宝中，比不上有总部基地和大学城的西丽，甚至在新房的去化率上比不过更加偏远的光明。
龙华本地的购买力和福田的外溢纷纷把目光集中在有名校、地铁、高端配套的红山，房价被推高的同时，红山的各项利好已经基本得到兑现，短中期内我们很难再找出下一个刺激房价上涨的因素。
在未来的3-5年，我们应该向上塘，红山外围以及龙华新中心（现代商贸区）挖掘更多的投资机会。
龙光玖悦台营销中心热线：400-151-7897